Quels sont les avantages ou inconvénients du statut LMNP et LMP au régime du Réel simplifié ?
Avant d’effectuer un investissement en Lmnp (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel), il faut être sûr de partir sur le bien immobilier qui correspond le mieux à ses besoins en terme d’avantages fiscaux, de complexité de gestion et mise en location du bien sur le marché, Peut être aurez vous plus intérêt à faire un investissement non pas en LMNP ou LMP mais en Pinel ou Pinel Plus ou Pinel Optimisé ou Déficit Foncier, ou Malraux ou Monument historique ou Nue propriété ?
L’avantage principale du LMNP est au niveau de la fiscalité de ne pas générer beaucoup d’impôts sur le revenu IR et de CSG CRDS sur le bien loué comme nous en reparlerons dans les chapitres ci-dessous.
Un autre avantage considérable au statut LMNP dans le cas de résidence gérée, est la facilité de la gestion du bien et des locataires. Pour ce qui est de la mise en location du bien sur le marché, celle ci est simplifiée lorsque vous achetez un bien neuf dans une résidence gérée. Le bail commercial que vous avez signé avec le gestionnaire de la résidence gérée mentionne que c’est le gestionnaire qui se charge de quasiment tout avec les locataires du bien. Pour vous votre locataire à vous, c’est le gestionnaire avec lequel vous avez signé le bail commercial. Il se charge de percevoir les loyers. Qu’il y ait ou non un locataire, que les loyers soient payés ou non, vous toucherez vos revenus locatifs contractuels dans le bail commercial.
Pour ce qui est de la gestion, celle ci sera simplifiée pour vous car elle sera réalisée par un comptable spécialisé et dont le coût sera relativement faible, sauf si vous voulez vous en occuper.
Cependant, il y a aussi des inconvénients, notamment concernant les obligations administratives et comptables et la possibilité de payer des impôts légèrement plus élevés, suivant votre cas. Tout investissement comporte des risques et nous vous conseillons de voir la liste des risques inhérents aux investissement locatifs. Les risques les plus importants sont lors du renouvellement du bail, le risque de revoir à la baisse vos revenus si le gestionnaire ne perçoit pas assez de loyers de ses locataires, voire pire le non renouvellement du bail, ou cas extrême la faillite du gestionnaire. Il est donc important de bien choisir le type d’activité des résidences gérées et leur localisations …
Quels sont les avantages fiscaux d’une location meublée ?
Lorsque vous êtes imposés sur des tranches marginales d’imposition (TMI) relativement élevées, 30% 41% ou 45 % et que vous devez ajouter la CSG CRDS de 17.2% en plus, cela fait pour un logement classique loué en Nu 47.2% ou 58.2% ou 62.2% d’imposition. Vous comprenez bien que dans de tels cas, vous n’avez pas d’intérêt de louer un bien immobilier Nu, en plus si il n’offre pas d’avantages fiscaux considérables. Le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel LMNP ou LMP offre des avantages fiscaux considérables par rapport à un logement loué nu, dans de tels cas, où vous vous situez sur une TMI élevée.
Le statut du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), au régime du réel simplifié, donnent la possibilité de limiter les impôts sur le revenu et la CSG CRDS qui s’y applique, générés par la location du ou des biens ou investissements, de déduire les charges déductibles travaux mais surtout d’effectuer un amortissement comptable, dont on vous expliquera le fonctionnement. Celui ci ajouté aux autres charges et éventuels intérêts d’emprunts, permettront d’arriver à un revenu légèrement positif voir nul générant ainsi peu voire pas du tout d’impôts sur le revenu IR et de CSG CRDS.
Aussi dans le neuf, pour les résidences gérées qui offrent au moins 3 services, comme par exemple l’accueil des clients, les petits déjeunés, … , vous récupérez la TVA, même avec le statut lmnp (non professionnel). Par contre attention au moment de la revente, La TVA est acquise au bout de 20 ans. En cas de vente avant 20 ans, dans le cas d’une résidence gérée, il n’y aura pas de problème puisque l’acquéreur achètera avec le bail en cours et dans ce cas il n’y aura pas d’incidence sur la récupération de TVA. Par contre si le gestionnaire ne reconduit pas son bail commercial avec vous à son terme et que vous vendiez votre bien avant les 20 ans, alors vous serez redevables pour partie de la TVA.
Autre avantage, dans le cas de certaines résidences, vous pourrez pourquoi pas, bénéficier de quelques semaines au soleil ou au ski comme par exemple dans le cas de résidences tourismes.
Quelle est la fiscalité des loyers / imposition statut LMNP ?
Par défaut, vous êtes au régime des micro-BIC si vous avez des recettes locatives inférieures à 77700€/an et au régime réel si vos recettes locatives sont au dessus de 77700€/an. Cependant vous pouvez opter pour le régime réel dés le départ, même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77700€/an.
Dans le cas du régime micro-Bic vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs, voire même 71% dans le cas spécifique d’une location touristique avec l’obtention du label « classé tourisme ».
Le régime réel peut s’avérer plus intéressant, car vous allez déduire les charges, les amortissements comptables, …
C’est l’expert comptable qui vous conseillera sur le meilleur choix pour vous.
Comment déclarer ses impôts en LMNP ?
Au régime micro-BIC, vous reportez vos revenus locatifs dans le formulaire n° 2042 C-PRO, rubrique «Professions non salariées» puis la sous-rubrique «Revenus des locations meublées non professionnelles».
OU
Pour votre déclaration au régime réel, vous devez chaque année, télédéclarer votre liasse fiscale et déclarer le résultat.
Déclarations liasse fiscale, remplir les formulaires
- Formulaire 2031 SD : impôt sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux et son annexe (le formulaire 2031 Bis SD),
- Formulaire 2033-A : bilan simplifié,
- Formulaire 2033-B : compte de résultat simplifié,
- Formulaire 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values, moins-values,
- Formulaire 2033-D : relevé des provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables,
Puis donc déclaration d’impôts sur le revenu IR, formulaire n° 2042 C-PRO
Vous comprendrez que cela vaut la peine de passer par un expert-comptable, qui vous facilitera la tache et qui optimisera vos revenus locatifs.
Prélèvements sociaux LMNP LMP, combien ?
Au statut du LMNP c’est la CSG CRDS à 17.2 %. Pas de démarche à effectuer dans ce cas, car c’est le Fisc qui le calculera directement sur la base des revenus déclarés.
Au statut du LMP, vous payez des cotisations sociales, calculées sur votre résultat avec un taux de 40% et un mini forfaitaire de 1200€. Plus votre résultat sera faible plus vos cotisations diminueront et se rapprocheront des 1200€, d’où l’intérêt du régime réel dans certains cas puisque vous pouvez diminuer le résultat grâce aux différentes charges et amortissements.
Comment réduire ses impôts en Location meublée non professionnelle lmnp ?
Si vous n’avez pas investi en LMNP Censi Bouvard avant le 31/12/2022 alors vous ne pourrez pas réduire vos impôts. Par contre vous pourrez limiter vos impôts sur l’IR et CSG CRDS sur les revenus générés par vos biens immobiliers.
Si vous possédez déjà des biens immobiliers loués en nu ou arrivant bientôt en fin de période Pinel, vous pourrez alors peut-être les transformer simplement en meublés et donner une 2eme vie fiscale à vos biens ou diminuer les impôts qu’ils généraient. Pour plus d’informations, nous contacter
Quelles sont les différences sur les plus values de cessions entre LMNP et LMP ?
La plus-value de cession, le jour de la vente, d’un bien, lorsque vous êtes au statut du loueur meublé non professionnelle est intéressante puisqu’elle se calcule comme dans le cas de la vente d’une résidence secondaire (plus-value privée), c’est à dire sur 22 ans sur le bien et sur 30 ans sur la CSG CRDS qui si rattache. Elle n’entre donc pas dans le régime des plus-values professionnelles.
Par contre, lorsque vous êtes au statut du loueur en meublé professionnel, la plus-value se calcule comme dans une entreprise où l’on réintègre les avantages des précédents amortissements comptables, ce qui est moins intéressant, sauf dans certains cas. En savoir plus sur le site impôts.gouv
Est-ce que faire une SARL de famille ou SCI sont intéressants pour louer des investissements en LMNP / LMP ?
Créer une société pour son activité de location meublée en LMNP ou LMP est possible. Si vous souhaitez investir à plusieurs dans une même famille il sera préférable de certainement opter pour la SARL de famille, car la SCI n’est pas adaptée à la location meublée mais à la location nue.
L’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale par le code général des impôts, et relève des revenus en BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
La SARL de famille est adaptée à une vocation de location meublée et vous ne subirez pas une double imposition, sur l’IS impôt sur les sociétés en premier puis sur l’IR impôt sur le revenu ensuite.
Votre comptable vérifiera la solution la plus adaptée.
23/05/2023