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Comment fonctionne la loi Pinel ?

Ce dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2015. A l’origine c’était la loi Duflot de 2013 à Aout 2014. Elle a ensuite été revisitée en dispositif Pinel et a été mise en application dés Septembre 2014.

Cette loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 Décembre 2024.

Si vous recherchez des informations sur la version PIENL PLUS, cliquez ICI

Reduction Pinel

Cette loi Pinel permet de faire une réduction d’impôts sur l’IR pour ceux qui investissent dans un logement neuf (appartement dans immeuble collectif). Cela en contre partie de mettre sur le marché locatif, des logements neufs ,loués nus, pour de l’ habitations principale. Pour ceux qui sont à la recherche d’appartement à louer, c’est également le moyen de trouver des logements dont le loyer est inférieur à celui du marché, grâce au plafonnement des loyers.

La loi Pinel s’applique pour les investisseurs domiciliés fiscalement en France.

La réduction d’impôts peut se faire sur 6 ans, voire 9 ans ou encore 12 ans.

En 2023 et 2024 les réductions d’impôts possibles sont revues à la baisse suivant les tableaux ci dessous. Si vous souhaitez conserver les mêmes réductions appliqués jusqu’en 2022 qui étaient de 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans de location ou 21% pour une durée de 12 ans de location il faut alors investir dans un bien locatif sur des programmes immobiliers éligibles PINEL PLUS

L’assiette de calcul pour la réduction concerne le prix du bien et les frais annexes (notaire, hypothèque crédit logement, frais intercalaires, …)

Les Réductions d’impôts Pinel en 2023 Passent:

  • De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans
  • De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans
  • De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans

Les Réductions d’impôts en 2024 Passeront :

  • De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans
  • De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans
  • De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

Quel biens immobiliers sont éligibles Pinel ?

Il faut que le l’appartement soit (maisons plus possible depuis le 1er janvier 2021) neuf, ou en VEFA en état futur d’achèvement ou logement que vous faites construire. Cela pourrait se faire également pour un logement ancien à rénover dont il y aurait au moins 25% de travaux par rapport au coût global, mais aussi les logements en « réhabilitation » ou de locaux transformés en logement d’habitation.

Il est possible d’investir jusqu’à 2 logements par an.

Le montant global y compris des frais annexes (Notaire, hypothèque, caution crédit logement, frais intercalaires, …) est plafonné à 300000€ par an.

Le prix à prendre en compte par m² de surface habitable ne peut pas excéder 5500€/m²

Délais à respecter pour l’achèvement du logement

Pour les logements vendus en l’état future d’achèvement VEFA, ce qui correspond à ce que nous vous vendons, vous devez vérifier que le délais entre la signature de l’acte authentique et l’achèvement (document DAT déclaration d’achèvement de travaux qui vous sera remis par le promoteur), ne dépasse pas 30 mois. Il arrive que les promoteurs puissent demander un prorogation suivant circonstance de facteurs aggravent pendant le chantier comme des intempéries longues ou autre, mais attention car ce document de prorogation ne leur est pas remis systématiquement par l’administration.

Dans le cas des logements à construire le délais de 30 mois est entre la date d’obtention du permis de construire et l’achèvement.

Dans le cas de logement avec travaux, vous devez achever les travaux au plus tard le 31 décembre de la 2eme année qui suit la date de l’acquisition du logement ou du local à transformer.

Taux, Zone A, Zone Abis, Zone B1.

Suivant que votre logement se situe dans une ville en zone tendue ou non, vous devrez appliquer un loyer différent. De même suivant le secteur, vous devrez vérifier que les revenus des locataires ne dépassent pas des valeurs données.

Vous devez donc commencer par vérifier si votre logement se trouve en zone A, ou Abis ou B1 et dans des cas rares (par exemple requalifications de sites de l’armée … suivant accord préfectorale à réclamer au promoteur) en zone B2.

Connaitre la zone de la ville sur laquelle vous recherchez en cliquant ici, grâce au moteur de recherche de « Service public »

Cas spécifique du dispositif Pinel en Bretagne

C’est le préfet de la région qui défini les zones concernées par la réduction d’impôts Pinel

Accéder à la carte de la Bretagne Géoportail en cliquant ICI

Quelle doit être la performance énergétique des logements

Pour les logements neufs ou à construire, ceux ci doivent respecter la réglementation thermique 2012 RT 2012

Pour les logements avec travaux (rénovation, reconversion locaux en habitation, …) ce sera au moins le Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Loyer plafond Pinel

Il s’agit de logements non meublé, loués nus, vide pour de l’habitation principale.

Point de vigilance : le logement doit être loué pour la première fois au plus tard dans les 12 mois après l’achèvement (DAT déclaration d’achèvement des travaux) ou de son acquisition .

Comme évoqué ci dessus vous pourrez le louer 6 ans ou 9 ans ou 12 ans avec un loyer plafonné suivant la zone sur laquelle se trouve votre logement, en zone A ou zone Abis ou zone B1 (voire rarement comme évoqué ci dessus en zone B2).

Pour voir les plafonds des loyers sur la Métropole ou Outre-Mer, Cliquez ICI 

Ensuite vous devez appliquer un coefficient multiplicateur aux montants des tableaux ci dessus:

Commencez par calculer la surface S = surface habitable + 50% des annexes (plafonné à 8m²)

Les annexes peuvent être de balcons terrasses étanchées, caves, remises, … mais pas les places de parkings, boxes, …

C’est le résultat des 50%des annexes qui est plafonné à 8m²

ensuite vous devez calculer un coefficient multiplicateur = 0,7+19/S

Ce coefficient est plafonné à 1.20. Si vous trouvez un résultat supérieur à 1,20, alors vous devez retenir la valeur de 1,20

En prenant le montant dans le tableau du lien ci dessus puis en le multipliant par la surface S puis par le coefficient multiplicateur vous trouvez alors le montant plafond du loyer Pinel à appliquer.

Attention toutefois de vérifier le marché locatif sur par exemple des annonces de logements récents sur le Bon coin ou sur Se Loger ou autres sites similaires.

Il se peut que ponctuellement le loyer plafond Pinel soit supérieur au loyer marché. Dans ce cas, si vous faites votre propre simulation financière, prenez en compte le loyer le plus défavorable des 2.

Revenus plafond locataires

Vous pouvez louer également à vos enfants ou parents, pour autant qu’ils ne sont pas dans votre foyer fiscal.

Voir notre page sur les plafonds de ressources annuelles maximum à respecter pour la mise en location de votre logement à des locataires entrants en Pinel en cliquant ICI

Vous retrouverez les barèmes pour la métropole et pour l’Outre-Mer

Super Pinel ou Pinel Plus, nouveau Pinel

Celui ci est applicable dès 2023 puis 2024

Il permet de maintenir comme évoqué ci dessus, les réductions d’impôts identiques à celles de 2022, par contre il y a plus de contraintes réglementaires à respecter. En savoir plus en Cliquant ICI

Risques inhérents aux investissements locatifs :

Vous souhaitez acquérir un logement pour effectuer un investissement locatif neuf Pinel ou Pinel Plus ? Nous attirons votre attention sur les risques afférents à ce type d’investissement. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif, …) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement. Connaitre les Risques liés à un investissement locatif : En savoir plus.

Autres questions fréquentes

Est-ce le bon moment pour un Pinel ?

Oui c’est le bon moment de faire un investissement Pinel puisqu’il n’existe plus que jusqu’en 2024 théoriquement (sauf si prorogation dans loi de finance 2025).

Pourquoi Pinel est intéressant ?

veQuel nouveau dispositif viendra compléter la loi pinel en 2024 puis 2025 ?

Cette loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 Décembre 2024. Il est probable qu’il y ait par la suite une prolongation mais sans certitude tant que la loi de finance 2025 ne sera pas diffusée. La loi Pinel a été bonifiée avec la possibilité de faire un Pinel Plus au choix sur les années 2023 et 2024.

Loi Pinel 2022 c’est quoi ?

Comme évoqué ci dessus, la particularité de 2022, c’est que c’est la dernière année au taux plein pour la réduction d’impôts qui devient dégressive en 2023 puis en 2024. L’alternative pour conserver les mêmes réductions qu’en 2022, pour les années suivantes 2023 puis 2024 est de faire un investissement PINEL PLUS.

Où faut-il investir en loi Pinel en 2022 ?

Idéalement il faut investir dans les villes ou métropoles pourvues d’un bassin d’emploi important, comportant donc de nombreux salariés, générant ainsi de la demande locative.

Le législateur a justement fait de sorte de sécuriser l’acquisition des logements sur de telles zones puisque vous allez acheter en zone A ou zone Abis, ou zone B1 correspondant aux grandes métropoles françaises ou au littoral, là ou la demande locative est forte.

Nous vous proposons des biens sur toute la France.

Vous pouvez donc nous interroger sur la France entière

Cependant nous somme également spécialisés sur

Les Hauts de France, le Nord Pas de Calais, la métropole de Lille

La région PACA Provence Alpes Côte d’Azur

Quelle date limite pour faire sa déclaration de revenus ?

Nous vous recommandons d’aller sur le site Service-Public » remis à jour régulièrement en cliquant ICI

Votre Projet Immobilier Neuf d’investissement locatif neuf Pinel :

Nous vous conseillons de prendre RDV avec nous pour effectuer une recherche

Cela ne vous engage à rien et ne comporte aucun surcoût

Travaillant avec la quasi totalité des promoteurs, cela vous permet d’avoir une vision plus large des programmes immobilier éligibles au dispositif Pinel

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