Investisseurs LMNP / LMP, contraintes et risques inhérents aux investissements locatifs :
Programme éligible au statut du Loueur en meublé professionnel LMP ou au statut du Loueur en meublé non professionnel LMNP.
Les statuts de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) offrent des avantages fiscaux intéressants. Mais ils comportent aussi certains risques et inconvénients qu’il est important de connaître avant de s’engager. L’équilibre économique de l’opération de défiscalisation dépend principalement :
- du marché locatif,
- des charges liées à la détention du bien en vue de sa location
- et de la fiscalité immobilière.
Nous attirons votre attention sur les risques afférents à ce type d’investissement. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif. Ils sont susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales ou remettre en cause l’équilibre financier de l’investissement.
Exemples :
- non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location,
- absence de locataire,
- loyers impayés,
- évolution défavorable du marché locatif,
- …
Risques juridiques :
- Autorisation de changement d’usage : Pour les locations de courte durée qui ne constituent pas la résidence principale du locataire, une autorisation de changement d’usage est souvent nécessaire.
- Respect des critères de meublé : Il faut respecter strictement les critères légaux pour qu’une location soit considérée comme meublée. Sinon, elle pourrait être requalifiée en location nue, avec des conséquences fiscales différentes.
- Autorisations administratives : Il faut s’assurer de disposer des autorisations nécessaires pour l’exploitation en meublé, sous peine de sanctions pécuniaires et de redressement fiscal.
- Risque de requalification : Le non-respect des conditions requises pour l’exploitation en meublé peut entraîner une requalification du bail, avec des conséquences fiscales et juridiques.
Risques fiscaux :
- Régime fiscal. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel doit être fait avec soin, car il a un impact significatif sur la fiscalité des revenus locatifs.
- TVA et récupération : Si des services supplémentaires sont proposés régulièrement, cela peut entraîner une assujettissement à la TVA et modifier la récupération de celle-ci.
LMNP Risques financiers :
- Remboursement de la TVA. En cas de vente du bien avant 20 ans, il peut y avoir obligation de rembourser une partie de la TVA récupérée lors de l’achat en LMNP.
- Cotisations sociales. Les cotisations sociales varient selon le statut et peuvent représenter une charge significative, surtout pour les LMP.
- Risque de liquidité. La revente du bien peut être compliquée en fonction du marché immobilier et de la qualité de l’emplacement.
LMNP Risques de gestion et de l’exploitant :
- Gestion administrative et comptable. L’exploitation d’un patrimoine en LMNP ou LMP peut être complexe. Notamment à cause du taux de rotation élevé des locataires et des prestations annexes à offrir.
- Mauvaise gestion de l’exploitant. Si le bien est confié à un exploitant, une mauvaise gestion peut entraîner des difficultés financières pour l’exploitant, affectant le paiement des loyers et les délais de paiement.
- Non-paiement par l’exploitant. En cas de bail commercial, il y a un risque de non-paiement des loyers par l’exploitant, ce qui peut impacter les revenus de l’investisseur.
Pour éviter les pièges et optimiser son investissement dans le cadre des statuts LMNP et LMP :
Il est donc crucial de bien s’informer et éventuellement de consulter un expert en fiscalité immobilière .
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