investissement immobilier pour défiscaliser, comment choisir ?

Quelles sont les meilleures façons de défiscaliser en 2023 puis 2024?

Rappel Défiscalisation :

On entend en général par défiscalisation dans l’immobilier locatif, une réduction d’impôts octroyée par les services publics en contre partie de l’acquisition puis la mise en location d’un logement suivant des règles très précises. Cela pourrait être aussi des charges plus importantes à déduire des revenus fonciers pour diminuer son imposition. Cependant nous allons voir que dans certains cas de personnes ayant une TMI (tranche marginale d’imposition élevée, il est probable qu’il soit plus intéressant de réorienter son patrimoine par la suite sur des investissements locatifs neufs ne générant pas beaucoup d’impôts sur l’IR et la CSG-CRDS, voire pas du tout. Nous allons donc aborder de façon plus générale les différents dispositifs mis à votre disposition sur le marché immobilier par les promoteurs partenaires pour répondre à un besoin de soit diminuer soit limiter vos impôts sur l’IR voire GSG CRDS aussi et de l’autre de vous constituer un patrimoine soit pour le transmettre, soit pour bénéficier de compléments de revenus lors de votre retraite …

Optimisation Fiscale, comment choisir parmi la Loi Duflot ou Pinel, Pinel Plus, Pinel optimisé au déficit foncier, Statut LMNP LMP, Déficit Foncier, Loi Malraux, Monuments historiques Nue Propriété ?

Dispositif Fiscal Pinel, Pinel Plus :

Il s’agit là d’obtenir une réduction d’impôts sur votre impôt sur le Revenu. La loi Pinel vous permet de réaliser un investissement immobilier tout en optimisant votre fiscalité pendant 6, 9 ou 12 ans. Récupérez jusqu’à 52500€ sur 12ans, pour une signature en 2023 ou jusqu’à 42000€ sur 12ans, pour une signature en 2024. Si par contre vous avez la possibilité d’acheter sur un des rares programmes en PINEL PLUS, vous pourrez alors récupérer jusqu’à 63000€ sous condition que tous les critères soient remplis. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Le dispositif Pinel doit théoriquement s’arrêter pour les dernières signatures en fin 2024.

En Outre-mer les règles sont différentes et encore plus intéressantes pour le dispositif Pinel :

Récupérez jusqu’à 85500€ sur 12ans, pour une signature en 2023 ou jusqu’à 75000€ sur 12ans, pour une signature en 2024. Si par contre vous avez la possibilité d’acheter sur un des quelques programmes permettant de conserver les barèmes 2022 comme par exemple en zone prioritaire, vous pourrez alors récupérer jusqu’à 96000€ sous condition que tous les critères soient remplis. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations

RICHOU Investissement est là pour vous présenter des programmes immobiliers, ce dispositif comportant de nombreuses subtilités nous vous incitons à valider votre projet avec un spécialiste de la fiscalité de votre choix avant de vous engager.

En savoir plus sur les avantages fiscaux sur le dispositif Pinel sur le dispositif Pinel Plus et sur les risques inhérents aux investissements locatifs

Pinel optimisé au déficit foncier :

Ce dispositif est astucieux pour les investisseurs, car il combine le Déficit Foncier que nous verrons ci dessous et la réduction d’impôts Pinel, ce qui augmente les avantages fiscaux.

Le Déficit foncier s’effectue sur les travaux éligibles au Déficit Foncier.

Le Pinel s’effectue sur le foncier mais aussi sur les autres travaux (ceux qui n’entrent pas dans le champs d’action pour le Déficit Foncier).

En savoir plus sur les avantages fiscaux sur le dispositif Pinel Optimisé et sur les risques inhérents aux investissements locatifs

Investisseur locatif au statut du loueur meublé :

Effectuer un investissement locatif dans une résidence gérée était jusqu’en 2022 la possibilité d’effectuer une réduction d’impôts « Censi-Bouvard », ce qui n’est plus possible pour une signature d’un investissement immobilier aujourd’hui.

Par contre vous avez une formule, permettant d’effectuer un investissement locatif au statut du Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP qui offre de nombreux avantages dans une résidence gérée :

Récupération de TVA (sous conditions)
Loyer suivant bail commercial signé avec le gestionnaire, garanti et indexé
Facilité de la gestion des locataires, puisque c’est le gestionnaire qui s’en charge
mais surtout le plus intéressant à retenir est que grâce à un amortissement comptable, vos revenus locatifs seront faiblement imposés sur l’impôt sur le revenu IR et sur la CSG-CRDS également, voire pas du tout.

En savoir plus sur les avantages fiscaux sur le dispositif Loueur Meublé LMNP et LMP et sur les risques inhérents aux investissements locatifs

Déficit Foncier :

Le contribuable qui a effectué un investissement locatif et qui le déclare au « réel » va pouvoir déduire des charges comme par exemple des travaux, du montant des revenus locatifs perçus, diminuant ainsi le montant imposable des revenus fonciers. A partir du moment où les charges deviennent supérieures aux revenus locatif, l’investisseur va pouvoir déduire de ses revenus imposables le déficit foncier ainsi créé, jusqu’à 10700€ par an (particularité pour le Périssol 15300€). La partie supérieure au 10700€ de déficit foncier qui n’a pas été utilisée, n’est pas perdue pour autant car vous allez pouvoir reporter l’utilisation de cet excédant de déficit pendant six ans sur vos revenus globaux (compris salaires …), et sur 10 ans sur vos revenus fonciers.

Il existe des programmes immobiliers sur lesquels l’investisseur va acquérir le foncier d’un coté, et payer des travaux de rénovation de l’autre. Ces travaux vont créer des charges importantes déductibles de vos revenus fonciers. Avec le même mécanisme, vous pourrez déduire jusqu’à 10700€ de déficit foncier, de vos revenus globaux déclarés et bénéficier des reports évoqués ci dessus de 6 et 10 ans.

Le propriétaire d’un investissement immobilier, peut faire passer le montant de 10700€ à 21400€ jusqu’au 31 décembre 2025, en effectuant des travaux de rénovation énergétique permettant de passer un bâtiment qui était en E ou F ou G sur le DPE, à la lettre A ou B ou C ou D (suivant conditions).

Le bien doit être loué en nu (non meublé) sur une durée minimale de 3 ans.

En savoir plus sur les avantages fiscaux sur le dispositif Déficit Foncier et sur les risques inhérents aux investissements locatifs

Loi Malraux:

L’objectif recherché en 1962 par André Malraux, ministre de la culture était de pouvoir préserver le Patrimoine historique lors des reconstructions des centres villes historiques, en les rénovant.

Aujourd’hui il faut que les biens soient situés :

soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016
soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD)
soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.

Il s’agit de restauration complète d’un immeuble, pour un usage d’habitation ou usage professionnel.

Le législateur incite ainsi les contribuables fiscalement domiciliés en France, qui le peuvent, à devenir propriétaire d’un bien en Malraux pour sauvegarder le patrimoine par le biais de la défiscalisation immobilière.

Ce dispositif Malraux répond particulièrement aux problématiques des contribuables ayant une fiscalité importante, ce en contre partie d’un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et pendant au moins 9 ans.

Le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % du montant des travaux éligibles, en acquérant et en réhabilitant un bien immobilier localisé en SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ou d’une réduction de 30 % du montant des travaux éligibles, pour un bien immobilier situé en SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé…

Travaux / dépenses plafonnés à 400000€
Défiscalisation immobilière Malraux sur 4 ans à partir de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux.
Lorsque la réduction excède l’impôt, l’excédent est reportable sur les 3 années suivantes,

Attention, toutes les dépensent ne sont pas prisent en compte, comme par exemple celles affectées à des travaux destinés à modifier l’aspect ou la structure du bien immobilier ou qui ne respectent pas son style architectural d’origine.

En savoir plus sur les avantages fiscaux sur le dispositif Malraux (page en construction) et sur les risques inhérents aux investissements locatifs

Monuments historiques :

Ce dispositif est en vigueur depuis 1913 et a pour objectif de favoriser la restauration, l’entretien de biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique. Le bien immobilier doit :

Être classé Monuments Historiques,
Être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques
Faire partie du Patrimoine National
Avoir le label délivré par la Fondation du patrimoine

Le législateur incite ainsi les contribuables fiscalement domiciliés en France, qui le peuvent, à entretenir ou devenir propriétaire d’un bien Monument historique.

La loi Malraux vue ci dessus permettait d’aller jusqu’à 30% du montant des dépenses d’entretien et travaux (y compris les intérêts d’emprunt) à déduire des revenus fonciers, alors qu’avec la loi Monuments historiques vous pouvez aller jusqu’à 100% (ou 50% si vous l’habitez). Il n’y a pas de limite, plafond pour les dépenses de travaux. Le contribuable peut déduire le déficit foncier de son revenu global. Dans le cas de signature d’une convention avec le ministère de la culture et de la communication, le contribuable peut bénéficier de l’exonération des droits de successions et de donations. Pas d’obligation de mise en location si c’est votre résidence principale par contre pour déduire le maximum vous devrez ouvrir au public au minimum 40 ou 50 jours par an sinon la déduction sera limitée à 200000€ par an. Sinon mise en location 3 ans, sans condition de ressources, loyer libre. Vous devrez conserver le bien immobilier au moins 15 ans.

Ce dispositif répond à des demandes de contribuables ayant une fiscalité très importante.

En savoir plus sur les avantages fiscaux sur le dispositif Monuments Historiques (page en construction) et sur les risques inhérents aux investissements locatifs

Nue propriété :

Dans la panoplie des investissements locatifs neufs, vous avez la possibilité d’acquérir à moindre coût la Nue-Propriété d’un logement. C’est le code civil qui permet d’investir dans ce dispositif. La pleine propriété que vous connaissez de façon plus courante, comprend la Nue-Propriété d’un coté et « l’Usufruit » de l’autre. Ce dispositif vous permet d’acquérir les murs pour une valeur entre 60 et 75% du Prix de la pleine propriété. L’usufruit est vendu pour une durée en général de 15 à 20 ans à une SA bailleur social ou institutionnel, qui va louer le bien pendant cette durée. Au terme du démembrement, des 15 à 20 ans, vous récupérerez alors la pleine propriété.

Ces biens immobiliers en Nue propriété sont intéressants pour :

Des grands parents qui veulent effectuer une donation à leur petits enfants par exemple en bas âge. Le bien sera bloqué le temps du démembrement, puis les petits enfants pourront en bénéficier soit pour occuper le logement lors de leurs études supérieures soit avoir des revenus permettant de financer tout ou partie de leurs études lorsqu’ils auront 18 ans ou plus, à l’issue du démembrement.
Des investisseurs n’ayant pas besoin de revenus complémentaires pendant la période de démembrement et voulant placer leur capital dans l’immobilier, ne générant pas d’impôts locatifs ni taxes ni charges de copropriété, sur cette période, bénéficiant d’une réduction du prix importante lors de l’acquisition, permettant ainsi de payer moins de frais de notaire…
Des expatriés qui n’auront pas à gérer la location du bien lors de la période de démembrement et qui le récupéreront au terme du délai soit pour l’occuper en résidence principale lors de leur retour en france ou en résidence secondaire ou bien locatif par la suite.
Des investisseurs soumis à L’IFI. La Nue-Propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI.

En savoir plus sur les avantages fiscaux sur le dispositif Nue-Propriété sur les risques inhérents aux investissements locatifs

Autres questions fréquentes :

Comment donner une 2eme vie fiscale à un bien locatif ?

Vous avez acquis un investissement locatif qui était en Scellier ou Pinel ou autre. Vous ne bénéficiez plus d’avantages fiscaux. Ce ou ces biens vous génèrent maintenant des impôts plus importants. Le statut de Loueur en Meublé LMNP ou LMP peut peut être répondre à votre problématique d’imposition qui devient plus importante. Pour cela assurez vous que votre bien n’a pas été déficitaire lors des 3 dernières années et consultez un comptable spécialisé qui vous conseillera sur votre patrimoine existant en regardant la possibilité de le passer en meublé au régime du réel.

Comment investir dans l’immobilier pour défiscaliser ?

Investir dans l’immobilier est l’une des meilleures façons de défiscaliser. En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous bénéficiez d’un certain nombre de déductions fiscales évoquées ci dessus suivant votre profil, qui peuvent réduire considérablement votre impôt sur le revenu.

La première démarche est de consulter un courtier en financement ou votre banquier pour connaitre votre capacité d’emprunt. Ensuite nous vous proposons de nous contacter

Quels sont les 2 régimes actuels de défiscalisation immobilière ?

Dans le cas de biens immobilier loués en « Nu » il s’agit du microfoncier ou du régime réel.

Dans le cas de logements loués meublés, il s’agit du micro-Bic et du régime réel.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui peuvent être utilisés pour réduire ses impôts. Les dispositifs les plus courants sont la loi Pinel, la loi Pinel Outre-Mer, la loi Pinel Plus, la loi Pinel Optimisé, le dispositif Malraux, le dispositif Denormandie, le dispositif Monument historique. Chacun de ces dispositifs offre des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte avant de se lancer. Voir les différents dispositifs évoqués ci dessus.

Comment défiscaliser en 2023 ?

Dans le cadre de vos investissements immobiliers, vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux pour réduire votre impôt sur le revenu. Les dispositifs tels que la la loi Pinel, la loi Pinel Outre-Mer, la loi Pinel Plus, la loi Pinel Optimisé, le dispositif Malraux, le dispositif Denormandie, le dispositif Monument historique. sont des moyens efficaces pour défiscaliser en 2023. Voir les différents dispositifs évoqués ci dessus.

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Investissement immobilier pour défiscaliser, comment choisir ?