Vous vous demandez quand et comment revendre un bien acquis en loi Pinel ? C’est possible, et cela peut même représenter une belle plus-value. Que ce soit après la période d’engagement de location obligatoire ou dans des cas de force majeure, diverses options s’offrent à vous. Voyons ensemble les conditions de cette revente et comment désengager votre bien.
Comprendre le dispositif de la loi Pinel
Le dispositif Pinel, introduit par la loi de finances pour 2015, est un mécanisme d’investissement locatif qui offre des avantages fiscaux à ceux qui investissent dans un bien immobilier neuf pour le louer. La clé de ces avantages fiscaux réside dans la durée d’engagement de location du bien : 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôt allant de 9% à 21% selon la période, la durée choisie et si vous êtes en Pinel ou Pinel Plus.
Les Réductions d’impôts pour les achats en Pinel avant 2023, ou en Pinel PLUS 2023 et 2024 sont de :
- 6 ans : 12% de réduction d’impôt
- 9 ans : 18% de réduction d’impôt
- 12 ans : 21% de réduction d’impôt
Les Réductions d’impôts en Pinel 2023 :
- 6 ans : 10,5% de réduction d’impôt
- 9 ans : 15% de réduction d’impôt
- 12 ans : 17,5% de réduction d’impôt
Les Réductions d’impôts en Pinel 2024 :
- 6 ans : 9% de réduction d’impôt
- 9 ans : 12% de réduction d’impôt
- 12 ans : 14% de réduction d’impôt
C’est en respectant l’une de ces durées minimum de cette durée d’engagement de location que l’investisseur peut bénéficier de la réduction d’impôt maximale à laquelle il a droit.
Cette réduction d’impôts aux investisseurs leur est accordée en contrepartie de la mise sur le marché locatif d’un logement supplémentaire et suivant les différentes règles permettant d’effectuer un investissement locatif neuf Pinel ou Pinel Plus.
Cette réduction d’impôts n’est pas un crédit d’impôts, ce qui nécessite de payer des impôts en temps normal pour pouvoir effectuer cette réduction.
Le calcul de la réduction s’effectue en appliquant le pourcentage mentionné sur le montant d’acquisition du prix de l’immobilier acquis et de ses frais annexes (frais de Notaire, d’hypothèque de caution crédit logement …), suivant plafonds.
Les conditions de location en loi Pinel
Pour louer un bien en loi Pinel, les conditions suivantes doivent être respectées.
- Le bien neuf vendu en état futur d’achèvement, doit au moins respecter les normes RT 2012 ou BBC 2005, et être situé dans une zone éligible à la loi Pinel.
- Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu, en tant que résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
- Le loyer et les revenus du locataire sont soumis à des plafonds, qui varient en fonction de la zone géographique du bien.
- Le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m².
- Les locataires doivent avoir des revenus net d’imposition de l’année N-2 inférieurs à certains seuils
- Les loyers sont plafonnés suivant un calcul du loyer Pinel
La période d’engagement en loi Pinel
La durée de l’engagement locatif Pinel
L’engagement locatif dans le cadre de la loi Pinel est une condition sine qua non pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif. Il s’agit d’une durée minimale pendant laquelle le bien acquis doit être mis en location. Trois durées sont possibles : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Chaque durée offre une réduction d’impôt différente, proportionnelle à l’engagement de location, comme évoqué dans le chapitre ci-dessus.
Il est important de noter que l’engagement de location peut être prolongé, par exemple, vous pouvez commencer par vous engager pour 6 ans puis prolonger de 3 ans puis de nouveau 3 ans pour atteindre un total de 12 ans. Cependant, une fois cette durée choisie, elle est irréversible et le bien doit être loué pendant toute la durée de l’engagement, sauf à y perdre les bénéfices suivant ce que nous allons voir ci dessous.
Les différentes périodes d’engagement Pinel
Comme évoqué ci dessus vous pouvez vous engager pour 6 ans seulement pour commencer puis au terme renouveler pour 3 ans supplémentaires vous amenant à une défiscalisation Pinel sur 9 ans. Et enfin au bout de ces 9 ans vous pouvez encore prolonger une deuxième et dernière fois, de 3 ans supplémentaires pour atteindre 12 ans maximum, suivant les barèmes de réduction énoncés en haut de page.
L’engagement initial et l’engagement complémentaire
L’engagement initial et l’engagement complémentaire sont des aspects clés de la loi Pinel. L’engagement initial correspond à la première période de location obligatoire, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Pendant cette période, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement.
Une fois cette période écoulée, vous pouvez choisir de prolonger votre engagement par périodes de 3 ans, c’est l’engagement complémentaire. Ce dernier vous permet de prolonger vos avantages fiscaux jusqu’à un maximum de 12 ans au total. Il est important de préciser que l’engagement complémentaire est optionnel et peut être renouvelé deux fois après un engagement initial de 6 ans, et une fois après un engagement initial de 9 ans.
Il est crucial de respecter ces engagements pour maintenir vos avantages fiscaux. En cas de non-respect, vous pourriez être tenu de rembourser les réductions d’impôt obtenues.
Comment se désengager après la période d’engagement Pinel ?
Pour se désengager d’un bien Pinel après la période d’engagement, plusieurs options se présentent.
Il est, par exemple, possible de revendre le bien à partir du moment que vous avez respecté la durée de l’engagement Pinel. Vérifiez que cela reste tout de même intéressant vis à vis d’une éventuelle taxation sur la plus value de cession.
Vous ne devez ne pas être en déficit foncier non plus : En plus du respect de la durée de l’engagement, s’ajoute l’obligation de ne pas avoir déclaré de déficit foncier depuis au moins 3 ans. En effet, l’administration considère que le déficit foncier est déjà une manière de réduire votre facture fiscale en déduisant des charges de votre revenu imposable global.
Pour info, « le déficit foncier » se calcul en faisant la différence entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. Si les charges sont supérieures aux revenus alors il s’agit bien d’un Déficit Foncier.
Pour ne pas avoir de pénalité lors de la revente, il ne faut pas avoir de déficit foncier depuis au moins trois ans à compter de la dernière année d’imputation.
Si vous ne souhaitez pas vendre, vous pouvez continuer de le louer en Nu.
Vous pourriez également le louer en meublé au statut du Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP ou professionnel LMP, par exemple au régime du réel simplifié pour lui donner une deuxième vie fiscale, pour autant que vous vérifiez les critères nécessaires à ce basculement en logement meublé. Dans ce cas il est préférable de se rapprocher d’un professionnel pour vérifier votre projet.
Comment se désengager pendant la période d’engagement Pinel ?
Vous avez peut être besoin de faire face à une situation à laquelle vous n’aviez pas songé lors de l’acquisition de votre investissement Pinel et devez absolument revendre alors même que vous n’avez pas pu atteindre la période d’engagement Pinel en cours.
Se désengager du dispositif Pinel avant la fin d’engagement est une procédure délicate qui peut entraîner des pénalités fiscales. Cependant, des exceptions sont possibles dans certains cas de force majeure,
Par exemple, les héritiers peuvent revendre le bien ou changer son mode de location sans que les réductions acquises ne soient remises en cause, même si le décès intervient avant la fin de l’engagement de location.
Il existe 3 conditions majeures de revente vous exemptant de rembourser le montant de la réduction fiscale acquise :
- Vous êtes licencié ;
- Vous êtes invalide à la suite d’un accident ou d’une maladie ;
- En cas de décès, vos ayants droit peuvent vendre le bien acheté en loi Pinel.
Attention, le divorce n’est pas considéré comme « condition majeure ».
En dehors de ces situations, vous devrez respecter les conditions d’engagement de location sous peine de remboursement des avantages fiscaux perçus.
De façon générale vous pouvez revendre un investissement locatif neuf Pinel même en période d’engagement de location. Cependant si vous n’entrez pas dans les 3 conditions ci dessus, vous aurez certainement l’obligation de rembourser les avantages fiscaux acquis lors de votre dernière période d’engagement non finalisée.
Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour vous guider dans ces démarches et d’interroger les services fiscaux.
Gérer la présence d’un locataire lors de la vente
Comment vendre un bien avec un locataire en place ?
Vendre un bien en loi Pinel occupé par un locataire nécessite le respect de certaines règles. Vous pouvez en effet vendre le bien déjà loué, mais cela implique de respecter le droit de préemption du locataire. Ce dernier a la priorité pour acheter le bien s’il est mis en vente. Si vous décidez de vendre le bien avec le locataire en place, vous devez l’informer de cette intention par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la fin du contrat de bail. Ce n’est qu’après ce délai que vous pourrez mettre le bien en vente.
Il est aussi possible de vendre le bien à l’issue de l’engagement de location sans que l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel ne soit remis en cause. Cependant, il reste certaines conditions à respecter vis-à-vis du locataire.
Droits et obligations du vendeur et du locataire lors de la vente
Lors de la vente d’un bien Pinel, vendeur et locataire ont des droits spécifiques et des obligations à respecter.
Pour le vendeur, il doit respecter le droit de préemption du locataire en place. Ce dernier, comme évoqué ci dessus, doit être informé de l’intention de vente par lettre recommandée avec accusé de réception.
Côté locataire, il a le droit d’acheter le bien avant tout autre acquéreur potentiel. Il doit répondre dans les délais.
Par ailleurs, le vendeur doit tenir compte des éventuelles conséquences fiscales de la vente, surtout si elle intervient avant la fin de la période d’engagement de location.
L’intérêt de revendre un bien en loi Pinel
Pourquoi est-ce intéressant de revendre un bien en loi Pinel ?
Revendre un bien en loi Pinel peut présenter plusieurs intérêts. D’une part, si les conditions sont respectées, cela peut vous permettre de réaliser une plus-value importante. En effet, la valeur d’un bien immobilier peut augmenter au fil du temps, notamment en fonction de son emplacement et de l’évolution du marché. D’autre part, cela peut constituer une source de liquidités, que vous pourriez réinvestir dans un autre projet, immobilier ou non. Enfin, cela peut vous permettre de sortir du dispositif Pinel et de ses contraintes, par exemple si vous souhaitez changer d’orientation en matière d’investissement immobilier. Cependant ce n’est qu’au terme du ou des périodes d’engagements, que vous serez en mesure de savoir si il y a ou non une plus value latente.
Potentiel de plus-value à la revente
En termes de plus-value à la revente, plusieurs éléments entrent en jeu. Tout d’abord, l’emplacement du bien immobilier est un facteur clé. Un bien situé dans une zone à forte demande ou en plein développement a plus de chances de prendre de la valeur.
De plus, le marché immobilier en général influence le potentiel de plus-value. Si les prix de l’immobilier augmentent, c’est bon signe pour la valorisation de votre bien.
N’oubliez pas que :
- La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien.
- Cette plus-value est imposable, sauf pour les résidences principales.
Cependant, il existe des abattements pour durée de détention qui permettent de diminuer l’impôt sur la plus-value.
Enfin, le soin apporté à l’entretien du bien et les éventuelles améliorations peuvent aussi valoriser le bien et augmenter sa plus-value à la revente.
Réaliser une vente avant 6 ans : avantages et inconvénients
La vente d’un bien Pinel avant l’expiration de la période d’engagement de 6 ans comporte des avantages et des inconvénients spécifiques.
Du côté des avantages :
- Liquidité : la revente peut générer des fonds pour financer d’autres projets.
- Plus-value potentielle : si le marché immobilier est en hausse, la revente peut générer une plus-value.
Cependant, il y a aussi des inconvénients :
- Risques fiscaux : la vente avant 6 ans peut entraîner la perte des avantages fiscaux et l’obligation de rembourser les réductions d’impôt déjà perçues.
- Plus-value incertaine : le marché immobilier peut être volatile, la plus-value n’est donc pas garantie.
La fiscalité lors de la revente d’un bien en loi Pinel
Impacts fiscaux de la vente d’un bien en loi Pinel
La vente d’un bien en loi Pinel a des conséquences fiscales qu’il est important de prendre en compte. L’impôt sur les plus-values immobilières est le principal impôt à considérer. Il est calculé sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente. La taxation s’élève à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17.2% pour les prélèvements sociaux. Sachez que des abattements pour durée de détention sont prévus : ils commencent à partir de la 6ème année de détention et peuvent rendre la plus-value totalement exonérée d’impôt après 22 ans et de CSG CRDS au bout de 30 ans. Par ailleurs, si le bien est revendu avant la fin de la durée minimale d’engagement de 6 ans, la conséquence sera la nullité des avantages fiscaux obtenus avec remboursement à effectuer aux services fiscaux comme évoqué ci dessus.
Calcul de la plus-value immobilière
Pour calculer la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien en loi Pinel, il faut déduire le prix d’achat (majoré des frais de notaire et des commissions versées) du prix de vente. Si le résultat est positif, vous avez réalisé une plus-value.
Notez bien : Cette plus-value est soumise à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux. Le taux d’imposition est généralement de 36,20%, comprenant un impôt de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%.
Cependant, des abattements pour durée de détention sont appliqués :
- A partir de la 6e année
- Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans
| Durée de détention | Taux d’abattement par année de détention Assiette Impôt / Revenu | Taux d’abattement par année de détention Assiette Prélèvements Sociaux |
| Jusqu’à 5 années | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21 ème année | 6% | 1.65% |
| 22éme année | 4% | 1.60% |
| Au delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire d’acquisition.
Aussi depuis le 1er Janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6% s’ajoute sur les Plus Valus Immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50000€. Elle est calculée sur le montant total de la PVE, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention et ne s’applique que sur les cessions d’immeubles autres que les terrains à bâtir.
Certains cas d’exonérations sont prévus, liés au vendeur et d’autres à l’acquéreur.
Pour une estimation précise de la plus-value, nous vous invitons dans un premier temps à lire notre article spécifique sur le calcul de la plus-value immobilière, pour tenir compte également des éventuels travaux d’amélioration, … et de vérifier les sommes exactes auprès de votre notaire et/ou services fiscaux.
Questions Fréquentes :
Les erreurs à éviter lors de la revente d’un bien en loi Pinel:
Pour éviter les erreurs lors de la revente d’un bien en loi Pinel, plusieurs points doivent être pris en compte.
- Ne pas respecter la durée d’engagement est l’erreur la plus courante. Cette dernière est définie lors de l’achat et ne peut être modifiée à la baisse. Sa non-observance entraîne la perte des avantages fiscaux.
- Vendre à un prix non réaliste est aussi une erreur fréquente. Il est essentiel de bien estimer son bien pour le vendre à un prix ni trop haut, ni trop bas.
- Enfin, ne pas anticiper la gestion de la présence d’un locataire lors de la vente peut poser problème. Des règles spécifiques s’appliquent en effet lorsque le bien est occupé.
Revendre un bien en loi Pinel : Quand et comment ?
La revente d’un bien en loi Pinel est possible à tout moment. Cependant, respecter l’engagement de location initial (6, 9 ou 12 ans) est primordial pour ne pas perdre les avantages fiscaux. Si la période d’engagement est respectée, vous pouvez vendre votre bien sans pénalité. Assurez-vous de ne pas être en déficit foncier, c’est-à-dire que les charges déductibles liées à votre bien ne doivent pas être supérieures à vos revenus.
Vendre avant la fin de l’engagement : est-ce possible ?
Si vous souhaitez revendre avant la fin de l’engagement, des pénalités pourront s’appliquer. Vous serez dans l’obligation de rembourser à l’État les réductions d’impôt dont vous avez profité. Néanmoins, des exceptions existent, notamment en cas de force majeure. Voir paragraphe sur le sujet ci dessus.
Pour la revente, vous pouvez choisir de vendre le bien occupé ou libre. Dans le premier cas, le locataire en place a un droit de préemption.
Cas de force majeure : vente anticipée et conséquences fiscales
La vente anticipée d’un bien Pinel, en cas de force majeure, est une exception qui permet de contourner l’engagement de location. Cette option est uniquement applicable dans trois cas :
- Le décès du propriétaire
- L’invalidité du propriétaire-bailleur
- Le licenciement du propriétaire-bailleur
En cas de force majeure, l’administration fiscale tolère la revente du logement Pinel sans pénalités. Il est crucial de noter que le divorce n’est pas considéré par le fisc comme un cas de force majeure.
Concernant les conséquences fiscales, la vente anticipée du bien n’entraîne pas la restitution des réductions d’impôts obtenues jusqu’à la date de la vente. Les réductions d’impôt restent acquises au prorata du temps écoulé depuis le début de l’engagement.
Il est toutefois vivement recommandé de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans ce processus.
Vente en cas de divorce : spécificités et impacts
La vente d’un bien Pinel en cas de divorce présente des spécificités à prendre en compte. Cette situation n’est pas considérée comme un cas de force majeure qui permettrait de vendre avant la fin de l’engagement locatif sans pénalités.
Si les ex-conjoints décident de vendre le bien avant la fin de l’engagement, ils devront rembourser les réductions d’impôt obtenues. Ils peuvent aussi conserver le bien en indivision ou un des conjoints peut racheter la part de l’autre pour continuer de bénéficier de l’avantage fiscal.
Il est donc crucial de bien analyser les impacts financiers et fiscaux avant de prendre une décision. Un accompagnement professionnel peut s’avérer bénéfique.
La vente d’un appartement en loi Pinel : démarches et précautions
Lorsque vient le moment de vendre un appartement acquis en loi Pinel, certaines démarches et précautions sont à observer pour que la transaction se déroule dans les meilleures conditions. Tout d’abord, il est essentiel de respecter la durée d’engagement de location initiale. Pour rappel, cette durée est de 6, 9 ou 12 ans. Il est préférable de vous rapprocher de votre centre des impôts pour vérifier que les années d’engagement ont bien été « validées » avant de vendre.
Il est également crucial de ne pas être en déficit foncier depuis 3 ans. Cela signifie que les charges déductibles liées à votre bien ne doivent pas être supérieures à vos revenus.
Il est toujours préférable de faire appel à un professionnel pour vous guider dans ces démarches et vous aider à éviter les erreurs courantes.
Conséquences vente d’un bien immobilier en déficit foncier depuis 3 ans
La revente d’un appartement en déficit foncier depuis 3 ans comporte des conséquences à considérer. Le déficit foncier est une situation où les dépenses liées au bien immobilier dépassent les revenus fonciers. Si vous êtes dans cette situation depuis 3 ans et que vous décidez de vendre votre bien, vous devez faire face à des conséquences fiscales.
L’Administration fiscale impose des règles strictes pour la vente d’un bien en déficit foncier. En effet, un bien ayant fait l’objet d’un déficit foncier doit rester en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année d’imputation du déficit. Si cette condition n’est pas respectée, l’Administration fiscale peut réintégrer le déficit foncier dans les revenus imposables, ce qui pourrait entraîner un redressement fiscal.
En outre, des pénalités peuvent s’appliquer si vous ne respectez pas le délai de trois ans à compter de la dernière année d’imputation du déficit foncier. Il est donc crucial de prendre en compte ces conséquences fiscales avant de vendre un bien en déficit foncier.