Combien prévoir d’apport personnel pour un crédit pour l’ achat d’un bien immobilier au statut LMNP ?
C’est votre banquier ou courtier en financement qui sera le plus amène de vous apporter une réponse précise, à savoir quel apport prévoir pour le prêt immobilier nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier au statut du LMNP.
Cependant des règles générales existent et peuvent vous servir dans une première approche.
Quel apport pour quel montant ? :
Le montant d’apport immobilier personnel nécessaire pour le prêt concernant l’acquisition d’un bien LMNP dépend de plusieurs facteurs, notamment :
· Le prix du bien : plus le prix est élevé, plus l’ apport immobilier personnel nécessaire sera important.
· Le taux d’endettement : les banques accordent généralement un crédit immobilier d’une durée de 20 ans voire 25 ans maximum. Le taux d’endettement maximal accordé est en général de 33% et peut monter de façon exceptionnelle pour les très bon dossiers aux alentours de 40%.
· Votre situation financière : votre capacité d’épargne et vos revenus seront également pris en compte par la banque.
En règle générale, et suivant la période, l’apport personnel pour un crédit pour l’ achat d’un bien immobilier LMNP est compris entre 10 et 20% du montant total de l’investissement.
Voici quelques exemples de quel montants d’apport pour un prêt pour acheter un bien immobilier de 100000 euros, 150000€, 200000€, 300000€, 400000€ :
- Pour un investissement de 100 000 €, un apport immobilier de 10 000 € correspond à un taux d’endettement de 10%.
- Pour un investissement de 150 000 €, un apport immobilier de 15 000 € correspond à un taux d’endettement de 10%.
- Pour un investissement de 200 000 €, un apport immobilier de 20 000 € correspond à un taux d’endettement de 10%.
- Pour un investissement de 300 000 €, un apport immobilier de 30 000 € correspond à un taux d’endettement de 10%.
- Pour un investissement de 400 000 €, un apport immobilier de 40 000 € correspond à un taux d’endettement de 10%.
Comme évoqué ci dessus, ce pourcentage peut varier même au delà de 20%, suivant votre dossier personnel.
Il est important de noter que l’apport pour l’acquisition d’un bien immobilier en LMNP n’est pas systématique. Les banques peuvent financer jusqu’à 100% du prix du bien, voire plus pour couvrir les frais de notaire, selon le profil de l’emprunteur et le projet.
Certains montages en SCI à l’IS par exemple permettent même dans certains cas d’emprunter à « 110% » (raccourci pour dire « compris les frais de notaire »). Cependant en LMNP la SCI n’est pas la structure la plus adaptée. La SARL de famille est souvent préférée pour ce type d’investissement, car elle offre des avantages fiscaux et une gestion simplifiée.
Si vous souhaitez investir en LMNP, il est important de faire une simulation auprès d’un courtier en financement pour connaître le montant de l’apport nécessaire en fonction de votre situation financière.
Conseils pour constituer votre apport immobilier LMNP
Voici quelques conseils pour votre épargne et vous constituer votre apport immobilier LMNP :
· Épargnez régulièrement. Plus vous épargnerez tôt, plus vous aurez de chances de constituer un apport immobilier important.
· Faites un budget. Cela vous aidera à identifier les postes de dépenses sur lesquels vous pouvez réduire pour dégager des économies.
· Vendez des biens. Si vous avez des biens que vous n’utilisez plus, vous pouvez les vendre pour constituer votre apport immobilier.
· Demandez un prêt familial, si vous avez des proches qui sont prêts à vous aider financièrement.
En suivant ces conseils, vous pourrez constituer votre apport immobilier personnel LMNP et réaliser votre projet d’achat d’un investissement locatif.
Ré-arbitrage immobilier :
Vous avez peut être déjà des investissements locatifs loués en Nu.
Quelle est votre tranche marginale d’imposition TMI ? 0% ou 11% ou 30% ou 41% ou 45%
Sachez qu’avec 17.2 %de CSG CRDS, vous serez alors imposés au global, TMI + GSG CRDS, sur les revenus locatifs « nus » à 17.2% ou 28.2% ou 47.2% ou 58.2% ou 62.2%
Vous aurez vite fait de faire le calcul et de vous rendre compte qu’il est peut être préférable, suivant votre TMI » de réarbitrer votre patrimoine, surtout si vos investissements locatifs actuels sont dans des lettres énergétiques D ou E ou F ou G.
En effet c’est peut être pour vous l’occasion de céder au meilleur moment de l’immobilier « énergivore » qui va nécessiter des travaux lourds dans les prochaines années. De plus loué en nu, cela vous génèrent peut être aussi aujourd’hui des impôts sur une tranche marginale d’imposition élevée. Avec le produit de la vente de ces logements vous pouvez réinvestir dans l’immobilier neuf, performant sur le DPE énergétique et qui en plus vous génèrera peu voire pas du tout d’impôts sur les revenus immobiliers en LMNP, ni de CSG CRDS.
Vous voulez en savoir plus sur un éventuel ré-arbitrage de votre patrimoine, prendre RDV
Protections de l’acquéreur, clauses suspensives :
Délai légal de rétractation de 10 jours :
Lors de l’achat d’un bien immobilier LMNP, l’investisseur est protégé par des clauses. D’une part par le délai légal de rétraction en général de 10 jours, pendant lesquels l’acquéreur peut encore réfléchir à tête reposée. Dans le cas où vous souhaitez vous rétracter, il suffit de faire une lettre en recommandé avec accusé de réception RAR, pour indiquer votre souhait de vous rétracter, sans motifs nécessaire. En général lorsque vous avez bien réfléchi à votre projet, vous le validez en effectuant le virement du montant du dépôt de garantie au Notaire du promoteur, en fin de période légale de rétractation. Ce point peut différer légèrement suivant le promoteur concerné et son mode de fonctionnement.
Clause suspensive liée au prêt :
L’investisseur est également protégé par une clause suspensive liée à l’obtention de son prêt immobilier (offre éditée de l’établissement bancaire).
Une clause suspensive est une condition incluse dans un contrat qui doit être remplie pour que le contrat soit pleinement valide. Dans le contexte de l’achat immobilier, une clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier protège l’investisseur en stipulant que l’achat ne sera finalisé que si l’acheteur obtient le financement nécessaire de la part de sa banque.
Fonctionnement de la clause suspensive
- Inclusion dans le contrat préliminaire de vente : Lors de la signature du contrat préliminaire de vente, cette clause est ajoutée pour préciser que l’achat est conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier.
- Délai pour obtenir le prêt : L’acheteur dispose généralement d’un délai (souvent entre 30 et 60 jours) pour obtenir une offre de prêt de la part de sa banque.
- Conséquences en cas de non-obtention du prêt : Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir le prêt dans le délai imparti, la clause suspensive permet d’annuler la vente sans pénalité pour l’acheteur. L’acompte versé lors de la signature du contrat préliminaire de vente est alors restitué.
Avantages pour l’investisseur
- Sécurité financière : L’investisseur n’est pas obligé de finaliser l’achat s’il ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire, ce qui évite de se retrouver dans une situation financière difficile.
- Protection juridique : La clause offre une protection légale en cas de refus de prêt, garantissant que l’acheteur ne subira pas de pertes financières dues à l’annulation de la vente.
La clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier est une mesure de protection essentielle pour les acheteurs, leur permettant de sécuriser leur investissement sans prendre de risques financiers excessifs.
Mise en garde sur le respect des démarches administratives pour la clause suspensive de financement
Il est crucial de respecter les démarches administratives auprès d’une ou plusieurs banques dans les délais impartis pour assurer le bon fonctionnement de la clause suspensive de financement. Voici quelques points importants à considérer :
Respect des délais
L’acquéreur doit impérativement respecter les délais fixés dans le contrat préliminaire de vente pour obtenir une offre de prêt. En général, ce délai est de 30 à 60 jours. Ne pas respecter ce délai peut entraîner l’annulation de la vente et la perte de l’acompte versé.
Obligations légales de l’acquéreur
L’acquéreur a l’obligation de :
- Déposer des demandes de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires pour maximiser ses chances d’obtenir un financement.
- Fournir des preuves de ses démarches, telles que les accusés de réception des demandes de prêt, les courriers de refus ou les offres de prêt reçues.
- Informer le vendeur de l’avancement de ses démarches et des réponses des banques.
Preuves à fournir en cas de non-obtention du financement
Si l’acquéreur n’obtient pas le financement nécessaire, il doit fournir des preuves de ses démarches pour bénéficier de la protection de la clause suspensive. Ces preuves peuvent inclure :
- Les lettres de refus des banques.
- Les copies des demandes de prêt envoyées.
- Tout autre document prouvant que l’acquéreur a fait les démarches nécessaires dans les délais impartis.
Importance de la clause suspensive
Bien que la clause suspensive soit une sécurité pour l’acquéreur, elle ne doit pas être perçue comme une excuse pour négliger les démarches administratives. L’acquéreur doit être proactif et diligent dans ses démarches pour éviter toute conséquence négative, telle que la perte de l’acompte ou l’annulation de la vente.
Le respect des démarches administratives et des délais impartis est essentiel pour le bon fonctionnement de la clause suspensive de financement. L’acquéreur doit être conscient de ses obligations légales et fournir les preuves nécessaires en cas de non-obtention du prêt pour bénéficier de la protection offerte par cette clause.
RICHOU Investissement est là pour vous conseiller tout au long de votre projet immobilier. Prendre RDV
Autre questions courantes :
Questions Financières LMNP :
Investissements au Statut LMNP, comment tenir la comptabilité LMNP, Quelles charges déductibles peut-on déduire en LMNP, Amortissement immeuble et meubles LMNP, en savoir plus sur les « Questions Financières LMNP«
Programmes immobiliers LMNP :
Nous avons des programmes immobiliers neufs en LMNP ou LMP à vous proposer sur toute la France. Consulter une petite sélection de ceux ci mais surtout interrogez nous sur votre projet quelque soit l’endroit en France : Accéder à quelques uns de nos investissements immobiliers en LMNP/LMP résidences gérées.