Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier au statut LMNP ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier au statut LMNP et souhaitez savoir comment effectuer le calcul de l’amortissement comptable du bien.
Il faut d’abord savoir que l’amortissement comptable est possible lorsque vous optez pour le régime du réel simplifié et non pas le régime du micro-BIC.
En effet au régime du Réel simplifié, vous allez pouvoir déduire toutes les charges habituelles des vos revenus locatifs, mais vous allez pouvoir surtout bénéficier de l’avantage de déduire également l’amortissement du bien.
L’amortissement du bien ne peut pas se faire sur le terrain qui n’est pas un bien amortissable mais sur la construction, qui elle est amortissable.
Chaque corps d’état est amortissable sur des durées différentes, connues à la fois des services fiscaux et des comptables. C’est pour cela que nous vous recommandons de passer par un professionnel expert comptable pour effectuer chaque année les déclarations avec la liasse fiscale.
L’amortissement d’un bien immobilier LMNP est une charge déductible du revenu locatif imposable de l’investisseur. Il permet de déduire une partie du prix d’acquisition du bien sur une durée pouvant varier entre 20 et 30 ans suivant le bien immobilier, entre une résidence gérée neuve et un investissement immobilier non géré (par un exploitant).
Des questions, prendre RDV.
Calcul de la clé de répartition pour l’amortissement :
La clé de répartition est obtenue par le calcul pour chaque corps d’état d’une durée d’amortissement et d’un pourcentage de coût du corps d’état par rapport au coût global de construction. La moyenne pondérée permet d’en ressortir une clé de répartition.
Par exemple le comptable (validé par l’administration fiscale), amortira le Gros œuvre sur 50 à 80 ans et entre 50 et 70% du coût global. Puis ensuite sur l’étanchéité il prendra peut être 20 à 30 ans avec 10 à 15%, ainsi de suite pour chaque corps d’état. La moyenne pondérée sur du neuf est en général aux alentours de 20 à 25 ans sur les résidences gérées neuves sur 85% du prix global (le foncier n’est pas amortissable et pèse environ 15% du prix d’acquisition hors mobilier).
Sur l’ancien non géré ce sera aux alentours de 30 ans sur 85% de la valeur vénale du bien.
Des questions, prendre RDV.
La formule de calcul de l’amortissement LMNP pour un bien ancien (non géré par un exploitant mais par vous) est la suivante :
Montant de l’amortissement = valeur du bien immobilier x pourcentage d’amortissement / durée d’amortissement
On amortira également le mobilier mais sur une durée plus courte entre 6 et 10 ans.
Valeur du bien immobilier LMNP non géré :
La valeur du bien immobilier est le prix d’achat du bien, hors frais de notaire et frais d’agence, c’est à dire la valeur vénale que vous pouvez faire estimer si nécessaire par votre notaire, par exemple.
Pourcentage d’amortissement LMNP non géré :
La valeur d’amortissement est fixée en général aux alentours de 85 % de la valeur du bien immobilier. Les 15 % restants représentent le terrain (le foncier), qui n’est pas amortissable car il ne se déprécie pas avec le temps.
Durée d’amortissement LMNP non géré:
La durée d’amortissement est fixée en général entre 20 et 30 ans, suivant la nature du bien. C’est l’expert comptable qui sera le mieux placé pour vous conseiller sur la durée d’amortissement.
Bon à savoir, report amortissement excédentaire :
Les parties d’amortissements qui n’auraient pas pu être utilisées (charges supérieures aux revenus), sont déductibles des revenus de locations LMNP les années suivantes.
Exemple calcul amortissement LMNP non géré:
Un investisseur acquiert un bien immobilier LMNP pour un prix de 250 000 €. Dans le cas d’un amortissement sur 25 ans, le montant de l’amortissement serait alors de :
250 000 € x 85 % / 25 ans = 7 083 € par an pendant 25 ans.
Ainsi, l’investisseur pourra déduire 7 083 € de son revenu imposable chaque année pendant 25 ans en plus des autres charges déductibles habituelles.
Il touche des loyers de 800 € par mois soit 9 600 € l’année
Il va déduire les frais de gestion et autres charges habituelles ainsi que les éventuels intérêts d’emprunts.
Dans la plus part des cas il est fréquent qu’une partie de l’amortissement soit reconductible l’année suivante.
C’est votre comptable ou celui proposé par le promoteur qui vous conseillera au mieux suivant le bien meublé que vous souhaitez mettre en location.
Il est courant que grâce à ce calcul l’investisseur paye peut d’impôts sur le revenu IR générés par les loyers et de CSG CRDS, voire pas du tout, surtout si il a également des déductions d’intérêts d’emprunts à effectuer.
Il faut comprendre que ce calcul (résultat comptable nul voire négatif) est purement fictif et est particulièrement intéressant, vous permettant de toucher des loyers faiblement fiscalisés voire pas du tout !
Attention :
L’amortissement LMNP est soumis à certaines conditions. L’investisseur doit notamment :
- Louer son bien immobilier en meublé non professionnel
- Déclarer son activité auprès de l’administration fiscale
- Meubler le logement suivant une liste précise
- …
Pour en savoir plus sur les conditions d’amortissement LMNP.
Aussi nous attirons votre attention. Comme tout investissement, les investissements locatifs LMNP/LMP comportent également des risques
Des questions, prendre RDV.
La formule de calcul de l’amortissement location meublée, pour un bien neuf en résidence gérée :
La formule de calcul de l’amortissement LMNP pour un bien neuf en résidence gérée avec services est la suivante :
Amortissement annuel = Prix d’achat HT / Durée de l’amortissement
On amortira également le mobilier mais sur une durée plus courte entre 6 et 10 ans.
Prix d’achat HT LMNP Géré :
Le prix d’achat HT est le prix de vente du bien, hors TVA et hors frais d’acquisition.
TVA récupérable LMNP géré :
La TVA sur les résidences neuves gérées est récupérable. Elle est récupérable pour autant qu’il y a location sur 20 ans avec les services associés, 3 minimum parmi une liste de 4 (accueil, petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage des logements).
Attention, s’il n’y avait pas reconduction du bail avec le gestionnaire exploitant, vous pourriez être tenu de rembourser la TVA au prorata temporis aux services fiscaux en cas de revente dans la période des moins de 20 ans. Ce cas est rare, surtout si vous choisissez un emplacement sur lequel il y a une forte demande locative et que l’exploitant est bien en mesure de remplir la résidence. Comme tout investissement, les investissements locatifs LMNP comportent également des risques.
En cas de revente avant les 20 ans pas de soucis à partir du moment que l’acquéreur resigne bien le bail avec l’exploitant de la résidence gérée. En effet dans ce cas il y a continuité et donc aucun problème vis à vis de la TVA.
Frais d’acquisition, Frais de Notaire LMNP Géré :
Les frais d’acquisition sont les frais liés à l’achat du bien, tels que les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de diagnostics immobiliers, etc.
Durée de l’amortissement immeuble, par composant LMNP géré :
La durée de l’amortissement est la durée de vie économique du bien, qui est fixée entre 20 et 30 ans pour un bien neuf en résidence gérée. Il n’existe pas de règles strictes concernant la durée d’amortissement d’un bien en location meublée LMNP mais il existe des règles comptables. On pourra par exemple ventiler le montant du bien global entre Terrain 10 à 15%, Gros Œuvre 40%, Toiture Electricité 20%, Aménagements intérieurs 20%, Etanchéité 10%, puis les Meubles. Ensuite en face de chaque ensemble de corps d’états on pourra fixer une durée d’amortissement. Par exemple, on pourrait convenir de mettre les Gros Œuvre sur une durée d’amortissement de 50 ans, toiture électricité sur 25 ans, Aménagements intérieurs sur 15 ans, Etanchéité sur 15 ans, … Il s’en suit une clé de répartition étant la moyenne pondérée. Le comptable proposé par le promoteur se chargera d’effectuer les calculs et de réaliser chaque année la liasse fiscale et de vous transmettre les éléments nécessaires à votre déclaration fiscale.
Durée amortissement mobilier LMNP géré :
L’amortissement du mobilier peut varier entre 6 et 10 ans. Là encore c’est votre expert comptable ou celui proposé par le promoteur qui sera le mieux vous conseiller pour le calcul d’amortissement de votre bien.
Bon à savoir, report amortissement excédentaire LMNP géré :
Les parties d’amortissements qui n’auraient pas pu être utilisées (charges supérieures aux revenus), sont déductibles des revenus de locations LMNP les années suivantes.
Exemple amortissement LMNP géré :
Un appartement neuf en résidence gérée est acheté 130 000 € HT, hors frais d’acquisition, meublé pour 12000€ et loué 450€/mois
L’amortissement annuel sera donc suivant les hypothèses ci dessus :
Terrain 0€ + Gros Œuvre 1040€ + Toiture Elec 1040€ + Aménagements intérieurs 1733€ + étanchéité 867€ + Meubles 1200 € soit un total de 5880€ d’amortissement comptable pour les premières années
Conclusion :
L’amortissement LMNP au régime du réel simplifié est un élément important de la rentabilité d’un investissement en location meublée. Il permet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs LMNP et d’améliorer la rentabilité de l’investissement. Votre expert-comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteur vous conseillera sur le régime fiscal Micro-Bic ou régime au réel simplifié à retenir, suivant votre profil.
Des questions, prendre RDV.
Autre questions courantes :
Questions Financières LMNP :
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