Comment défiscaliser en LMNP ?

Fiscalité revenus d’un bien immobilier LMNP:

Lorsque vous louez un bien immobilier meublé, au statut du Loueur en meublé professionnel LMP ou non professionnel LMNP, c’est une activité commerciale que vous déclarez dans les BIC, bénéfices industriels et commerciaux.

Au statut LMNP, vous avez la possibilité d’opter pour soit le régime du micro-Bic, soit le régime du réel simplifié.

Régime forfaitaire du micro Bic :

Au statut LMNP, Le régime forfaitaire du micro-Bic permet d’effectuer un abattement de 50% voire 71% dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (location saisonnière), sur les revenus locatifs.

Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 77700€ ou 188700€ dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, alors vous êtes d’office considérés au régime forfaitaire du micro-Bic. Cependant vous êtes libres d’opter à votre demande, pour le régime du réel simplifié.

Pour information, dans le cas de dépassement des chiffres ci-dessus, concernant vos revenus locatifs, vous basculerez automatiquement au régime du réel simplifié.

Régime du réel simplifié, travaux et amortissement :

Vous pouvez opter pour ce régime qui s’avère être le plus souvent le plus intéressant. En effet il vous permet de déduire au réel les charges et travaux des revenus locatifs, mais aussi et surtout d’effectuer un amortissement comptable qui vient réduire artificiellement vos revenus locatifs et ainsi vous permettre d’avoir peu d’impôts sur le revenu et de CSG CRDS, voire pas du tout, suivant cas. Ce régime peut donc s’avérer particulièrement intéressant pour votre défiscalisation en LMNP sur vos revenus locatifs.

La déclaration en LMNP au régime du réel simplifié, implique la télédéclaration d’une liasse fiscale. Celle ci doit comprendre suivant cas, les formulaires :

Déclaration de résultat (formulaire Cerfa n° 2031)
Bilan simplifié (formulaire Cerfa n° 2033-A)
Compte de résultat simplifié (formulaire Cerfa n° 2033-B)
Immobilisations et amortissements (formulaire Cerfa n° 2033-C)
Provisions et crédits d’impôts (formulaire Cerfa n° 2033-D)
Valeur ajoutée produite (formulaire Cerfa n° 2033-E)
Composition du capital social (formulaire Cerfa n° 2033-F)
Filiales et participations (formulaire Cerfa n° 2033-G)
Montant des crédits d’impôts éventuels (formulaire Cerfa n° 2069-RCI)

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un comptable spécialisé. Vous pourrez au régime du réel simplifié, déduire les frais de comptabilité, de vos revenus locatifs.

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé (CGA), les deux tiers de vos frais de comptabilité vous seront restitués sous forme de réduction d’impôt, ce qui est fiscalement particulièrement intéressant..

Imposition des revenus locatifs :

Le taux d’imposition qui s’applique sur le revenu locatif imposable, après abattement forfaitaire dans le cas du régime du micro-Bic ou après déduction des charges et amortissements dans le 2eme cas du régime au réel simplifié, dépend de votre tranche d’imposition marginale, TMI. Le taux de l’impôt sur le revenu, TMI, peut ainsi être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % suivant votre cas.

Exemple chiffré pour un couple ayant une TMI à 30%, pour des revenus locatifs annuels de 10000€, un bien immobilier de 200000€ dont 170000€ pour la partie construction (le bâti), charges annuelles 3000€

1) Pour un micro-Bic à 50%, imposition sur 10000€ * 50% = 5000€

Imposition 30% et 17.2% CSG CRDS = 47.2%

47.2% * 5000€ = 2360€ d’impôts

2) Au régime du réel simplifié : hypothèse amortissable sur 30 ans

Revenus 10000€

Charges annuelles 3000€

Amortissement en LMNP 1/30 * 170000€ = 5667€

Amortissement mobilier les 6 premières années (sera à ajouter dans les déductions, non comptabilisé volontairement)

imposition sur 1333€ à 30% TMI et 17.2% CSG CRDS = 630€

Conclusion : Dans cet exemple on s’aperçoit qu’il est facile de payer largement moins d’impôts sur ses revenus locatifs dans la solution du régime au réel simplifié. De plus nous n’avons pas pris en compte la déduction de l’amortissement du mobilier les premières années, ni d’éventuels intérêts d’emprunts à déduire également. Il est fréquent dans ces derniers cas, d’avoir des revenus locatifs net d’impôts.

Dispositif Censi-Bouvard :

Il n’est plus possible d’effectuer une réduction d’impôts Censi-Bouvard sur une nouvelle acquisition de bien immobilier. En effet, Le dispositif LMNP Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

Ce dispositif s’apparentait à la loi Pinel, où l’on effectue une réduction d’impôts.

Bien sur, ceux qui ont investi dans un bien immobilier avant, peuvent toujours bénéficier de ce dispositif, suivant les conditions au moment de l’acquisition.

Cependant, comme évoqué ci-dessus, la solution du régime au réel simplifié peut s’avérée être pour vous la plus intéressante.

Comme tout investissement, l’acquisition de logement au statut LMNP comporte des risques.

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Autre questions courantes :

Comment réduire ses impôts en lmnp ?

Comme évoqué ci dessus, si vous avez bénéficié avant la fin d’année 2022 du dispositif Censi-Bouvard alors vous pouvez profiter encore de la réduction d’impôts Censi-Bouvard. Aujourd’hui le mieux peut être d’effectuer un arbitrage de votre patrimoine suivant vos objectifs. Le statut du LMNP peut permettre à un investisseur de payer peu voire pas du tout d’impôts ni de CSG CRDS sur ses revenus locatifs concernés.

Comment sont imposés les revenus lmnp ?

Au statut du LMNP vous déclarez comme évoqué vos revenus aux BIC bénéfices industriels et commerciaux, puisque c’est une activité commerciale. Vous optez ensuite et suivant barèmes ci dessus pour le régime du micro Bic ou le régime du Réel simplifié. Vous reportez ensuite les chiffres des bénéfices dans vos revenus globaux puis vous serez imposés dessus suivant la TMI tranche marginale d’imposition sur laquelle vous êtes positionnés entre 0 et 45% en y ajoutant également 17.2% de CSG CRDS

Quel frais peut-on déduire en lmnp ?

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire de vos revenus locatifs, pour autant que vous avez la possibilité d’opter pour le régime du réel simplifié :

Les petites réparations et entretien. Lorsque vous avez des factures de travaux ou mobilier supérieures à 600€, il est préférable de les passer en dépenses amortissables
Charges de copropriété
Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si emprunt dans l’année)
Impôts et taxe (taxe foncière, éventuelle taxe d’habitation,
Cotisation foncière des entreprises (CFE),
Assurance propriétaire non occupant (PNO)
Eventuels honoraires d’agence (recherche locataires, gestion locative, …)
Consommation énergétique suivant cas, électricité, eau, gaz,
Eventuelles factures Téléphone & Internet
Achat produits ménagers, savons, café, etc. (location saisonnière en général)
Publicité annonces : PAP, Le Bon Coin, Se Loger, etc)

Les travaux d’amélioration et de réparation hors petites réparations, le mobilier et les constructions sont amortissables

Aussi, bon à savoir : le montant de l’amortissement qui n’a pu être appliqué est reportable sur les années suivantes, sans limitation de durée.

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