Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier LMNP ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier au statut LMNP et souhaitez savoir comment effectuer le calcul de l’amortissement comptable du bien.
Il faut d’abord savoir que l’amortissement comptable est possible lorsque vous optez pour le régime du réel simplifié et non pas le régime du micro-BIC.
En effet au régime du Réel vous allez pouvoir déduire toutes les charges habituelles des vos revenus locatifs, mais vous allez pouvoir surtout bénéficier de l’avantage de déduire également l’amortissement du bien.
L’amortissement du bien ne peut pas sire sur le terrain qui n’est pas un bien amortissable mais sur la construction, qui elle est amortissable.
Chaque corps d’état est amortissable sur des durées différentes, connues à la fois des services fiscaux et des comptables. C’est pour cela que nous vous recommandons de passer par un professionnel expert comptable pour effectuer chaque année les déclarations avec la liasse fiscale.
L’amortissement d’un bien immobilier LMNP est une charge déductible du revenu locatif imposable de l’investisseur. Il permet de déduire une partie du prix d’acquisition du bien sur une durée pouvant varier entre 20 et 30 ans suivant le bien immobilier.
La formule de calcul de l’amortissement LMNP pour un bien ancien est la suivante :
Montant de l’amortissement = valeur du bien immobilier x pourcentage d’amortissement / durée d’amortissement
On amortira également le mobilier mais sur une durée plus courte entre 6 et 10 ans.
Valeur du bien immobilier
La valeur du bien immobilier est le prix d’achat du bien, hors frais de notaire et frais d’agence, c’est à dire la valeur vénale que vous pouvez faire estimer si nécessaire à votre notaire par exemple.
Pourcentage d’amortissement
La valeur d’amortissement est fixée en général aux alentours de 85 % de la valeur du bien immobilier. Les 15 % restants représentent le terrain, qui n’est pas amortissable car il ne se déprécie pas avec le temps.
Durée d’amortissement
La durée d’amortissement est fixée en général entre 20 et 30 ans, suivant la nature du bien. C’est l’expert comptable qui sera le mieux placé pour vous conseiller sur la durée d’amortissement.
Bon à savoir, report amortissement excédentaire :
Les parties d’amortissements qui n’auraient pas pu être utilisées (charges supérieures aux revenus), sont déductibles des revenus de locations LMNP les années suivantes.
Exemple :
Un investisseur acquiert un bien immobilier LMNP pour un prix de 250 000 €. Dans le cas d’un amortissement sur 25 ans, le montant de l’amortissement serait alors de :
250 000 € x 85 % / 25 ans = 7 083 €
Ainsi, l’investisseur pourra déduire 7 083 € de son revenu imposable chaque année pendant 25 ans en plus des autres charges déductibles habituelles.
Il est courant que grâce à ce calcul l’investisseur paye peut d’impôts sur le revenu IR et de CSG CRDS, voire pas du tout, surtout si il a également des déductions d’intérêts d’emprunts à effectuer.
Attention
L’amortissement LMNP est soumis à certaines conditions. L’investisseur doit notamment :
- Louer son bien immobilier en meublé non professionnel
- Déclarer son activité auprès de l’administration fiscale
Pour en savoir plus sur les conditions d’amortissement LMNP.
Aussi nous attirons votre attention. Comme tout investissement, les investissements locatifs LMNP comportent également des risques
La formule de calcul de l’amortissement location meublée, pour un bien neuf en résidence gérée :
La formule de calcul de l’amortissement LMNP pour un bien neuf en résidence gérée avec services est la suivante :
Amortissement annuel = Prix d’achat HT / Durée de l’amortissement
On amortira également le mobilier mais sur une durée plus courte entre 6 et 10 ans.
Prix d’achat HT
Le prix d’achat HT est le prix de vente du bien, hors TVA et hors frais d’acquisition.
TVA récupérable
La TVA sur les résidences neuves gérées est récupérable. Elle est récupérable pour autant qu’il y a location sur 20 ans avec les services associés, Attention, si il n’y avait pas reconduction du bail avec le gestionnaire exploitant, vous pourriez être tenu de rembourser la TVA au prorata temporis aux services fiscaux. Ce cas est rare, surtout si vous choisissez un emplacement sur lequel il y a une forte demande locative et que l’exploitant st bien en mesure de remplir la résidence. Comme tout investissement, les investissements locatifs LMNP comportent également des risques.
En cas de revente avant les 20 ans pas de soucis à partir du moment que l’acquéreur resigne bien le bail avec l’exploitant de la résidence gérée. En effet dans ce cas il y a continuité et donc aucun problème vis à vis de la TVA.
Frais d’acquisition, Frais de Notaire
Les frais d’acquisition sont les frais liés à l’achat du bien, tels que les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de diagnostics immobiliers, etc.
Durée de l’amortissement immeuble, par composant :
La durée de l’amortissement est la durée de vie économique du bien, qui est fixée entre 20 et 30 ans pour un bien neuf en résidence gérée. Il n’existe pas de règles strictes concernant la durée d’amortissement d’un bien en location meublée LMNP mais il existe des règles comptables. On pourra par exemple ventiler le montant du bien global entre Terrain 10 à 15%, Gros Œuvre 40%, Toiture Electricité 20%, Aménagements intérieurs 20%, Etanchéité 10%, puis les Meubles. Ensuite en face de chaque ensemble de corps d’états on pourra fixer une durée d’amortissement. Par exemple, on pourrait convenir de mettre les Gros Œuvre sur une durée d’amortissement de 50 ans, toiture électricité sur 25 ans, Aménagements intérieurs sur 15 ans, Etanchéité sur 15 ans,
Durée amortissement mobilier
L’amortissement du mobilier peut varier entre 6 et 10 ans. Là encore c’est votre expert comptable ou celui proposé par le promoteur qui sera le mieux vous conseiller pour le calcul d’amortissement de votre bien.
Bon à savoir, report amortissement excédentaire :
Les parties d’amortissements qui n’auraient pas pu être utilisées (charges supérieures aux revenus), sont déductibles des revenus de locations LMNP les années suivantes.
Exemple :
Un appartement neuf en résidence gérée est acheté 130 000 € HT, hors frais d’acquisition, meublé pour 12000€ et loué 450€/mois
L’amortissement annuel sera donc suivant les hypothèses ci dessus :
Terrain 0€ + Gros Œuvre 1040€ + Toiture Elec 1040€ + Aménagements intérieurs 1733€ + étanchéité 867€ + Meubles 1200 € soit un total de 5880€ d’amortissement comptable pour les premières années
Conclusion :
L’amortissement LMNP au régime du réel est un élément important de la rentabilité d’un investissement en location meublée. Il permet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs LMNP et d’améliorer la rentabilité de l’investissement. Votre expert-comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteurs vous conseillera sur le régime fiscal Micro Bic ou régime au réel simplifié à retenir, suivant votre profil.
Autre questions courantes :
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