Calcul du plafond de loyer Pinel et Duflot

Les plafonds de loyers loi Pinel

Afin d’obtenir une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif neuf Loi Pinel, la loi impose aux propriétaires de ne pas dépasser un plafond de loyer maximum, charges non comprises, d’où la nécessité du calcul loyer Pinel.

Le montant du plafond de loyer dépend de deux critères :

La surface S du logement
La zone éligible Pinel dans laquelle se situe l’appartement

Comment calculer le plafond du loyer Pinel ?

Il existe une formule simple pour calculer le montant du plafond du loyer, charges non comprises, qu’un propriétaire peut demander à son locataire, dans le cadre d’un investissement locatif neuf dispositif Pinel.

Surface S x Coefficient Pinel x Barème Pinel

Étape 1 : Comment calculer la Surface S du logement

La première étape est de calculer la surface utile du logement selon la formule suivante :
Surface S = Surface Habitable + 0,5 x Surface des Annexes

La surface à prendre en compte s’entend de la surface au sens de l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R331-10 du même Code.

Pour obtenir la surface S d’un logement, il faut donc ajouter la moitié des surfaces annexes à la surface de l’habitation, elle même plafonnée à 8m².

À savoir : Les balcons, loggias, terrasses et caves sont considérées comme annexes, contrairement aux parking.

Le plafonnement des surfaces annexes s’élève au maximum à 8m² après application de 50%.

Exemple : un logement de 50 m² habitable comportant un balcon de 20m², aura après calcul une surface « S » de 58m²

Étape 2 : Comment calculer le Coefficient multiplicateur du dispositif Pinel

Le coefficient multiplicateur dispositif Pinel ne peut excéder la valeur de 1,2. Il se calcule ainsi :

Coefficient multiplicateur Pinel = (19 / Surface S) + 0.7

On arrondi le résultat à la 2eme décimale la plus proche.

Étape 3 : Connaître son barème dispositif Pinel pour les zones A Abis B1 B2 en 2020 2021 2022, 2023, 2024

Le barème des loyers Pinel est révisé chaque année.

Barèmes en Métropole

Barème 2020, des loyers charges non comprises, est :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et c (sur agrément)
17,43 € /m²	12,95 € /m²	10,44 € /m²	9,07 € /m²

Barème 2021, des loyers charges non comprises, est :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et c (sur agrément)
17,55 € /m²	13,04 € /m²	10,51 € /m²	9,13 € /m²

Barème 2022, des loyers charges non comprises, est :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et c (sur agrément)
17,62 € /m²	13,09 € /m²	10,55 € /m²	9,17 € /m²

Barème 2023, des loyers charges non comprises, est :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et c (sur agrément)
18.25 € /m²	13.57 € /m²	10.93 € /m²	9.50 € /m²

Barème 2024, des loyers charges non comprises, est :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et c (sur agrément)
en attente € /m²	en attente € /m²	en attente € /m²	en attente € /m²

Barèmes Outre-Mer

Barèmes loyers Pinel en Outre-Mer

Plafonds mensuels loyer au m² en Outre-Mer
Localisation logement	2021	2022	2023	2024 en attente
Guadeloupe	10,55 €	10,74 €	11.19 €
La Réunion	10,55 €	10,74 €	11.19 €
Mayotte	10,55 €	10,74 €	11.19 €
Guyane	10,55 €	10,74 €	11.19 €
Martinique	10,55 €	10,74 €	11.19 €
Saint-Martin	10,55 €	10,74 €	11.19 €
Saint-Pierre et Miquelon	10,55 €	10,74 €	11.19 €
Polynésie Française	12,83 €	12,87 €	13.56 €
Nouvelle-Calédonie	12,83 €	12,87 €	13.56 €
Iles Wallis et Futuna	12,83 €	12,87 €	13.56 €

Comment Calculer le montant de la réduction d’impôts 2021 2022 2023 2024 ?

Les députés ont adopté un amendement au projet de loi de finances 2021 permettant de reconduire le Pinel jusqu’en 2024, avec néanmoins une aide dégressive sur les deux dernières années, si les conditions PINEL PLUS ne peuvent pas être respectées

Les Réductions d’impôts Pinel en 2023 Passeront :

De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans
De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans
De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans

En Pinel Plus, les réductions restent identiques à 2020, soit donc 12% ou 18% ou 21% pour des engagements spécifiques de 6, 9 ou 12 ans

Les Réductions d’impôts en 2024 Passeront :

De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans
De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans
De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

Exemple de calcul

Propriétaire d’un appartement Pinel de 50m2 avec terrasse de 6m2 à Lomme (59160), Jean souhaite calculer le montant maximum de loyer mensuel qu’il pourrait demander à son locataire afin d’obtenir une réduction d’impôt dispositif Pinel.

Calcul de la surface S = 50 m² + (0,5 x 6 m²) = 53 m²
Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 53) + 0.7 = 1.05849…
Lomme est situé en zone A, soit 12,95 € / m²
Calcul du plafond de loyer au m² = 1.05849 x 12,95 € / m² = 13,7074…€/m² arrondi à 13,71€ /m²
Calcul du plafond de loyer charges non comprises = 53 m² x 13,71 € / m² = 726,63 €

Cependant, il est nécessaire de vérifier sur des sites d’annonces le « Prix Marché » locatif pour des logements quasi neufs s’en rapprochant. En effet le loyer marché peut se situer en dessous ou au dessus du loyer Pinel, le loyer Pinel étant un plafond.

Simulation Investissement Pinel pour défiscalisation

Vous souhaitez faire un investissement locatif neuf en dispositif Pinel?

Le ministère de la transition écologique et de la Cohésion des territoires – Ministère de la Transition écologique a mis en place un outil de simulation dispositif Pinel

Simulateur Pinel du Ministère – Cliquer ici

Questions complémentaires fréquentes

Comment calculer l’augmentation loyer Pinel ?

Vous êtes locataire ou propriétaire et vous posez la question de l’évolution du loyer chaque année au delà de la première année Pinel. Vous devez respecter une règle édictée afin que les loyers suivent le l’indexation du coût du marché.

La loi Pinel prévoit la possibilité d’augmenter le loyer chaque année.

L’augmentation du loyer est calculée en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Pour calculer l’augmentation, il faut diviser l’indice de référence des loyers actuel par l’indice de référence des loyers de l’année précédente, puis on multiplie ce taux par le loyer actuel, ce qui donne le le nouveau loyer..