La revente d’un logement meublé non professionnel (LMNP) est différente de celle d’un bien immobilier classique. En effet, la principale différence réside dans le fait que le LMNP est soumis à la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non à celle des revenus fonciers. Avant de procéder à la revente, il est donc important de connaître les spécificités de cette démarche.
Les Différents biens immobiliers LMNP à revendre :
On va différencier les biens immobiliers que vous détenez directement sans services et gestionnaires, de ceux faisant partie de Résidences gérées avec services.
Cas de la vente de Biens Immobiliers LMNP en Résidence Services gérée :
Différents types de biens immobiliers concernés en Résidence Services gérée :
Voici les différents types de Résidences Services gérées dans lesquelles vous vous posez la question de vendre un bien immobilier dont vous êtes propriétaire :
- Les résidences service Séniors,
- les résidences étudiants,
- les résidences tourisme,
- les résidences d’affaires,
- les EHPAD,
- les résidences intergénérationnelles,
- les résidences mixtes (par exemple, Etudiante + tourisme + affaires).
Contraintes vente LMNP, Liées au marché :
Pour vendre avec le prix de vente le plus élevé en cas de revente, il vaut mieux le faire à un moment favorable pour vous. En général ce moment est plus propice lorsque la demande est supérieure à l’offre. Dans le cas des résidences, lorsque les biens à vendre on été acheté sur de grandes villes où à des endroits où la demande était supérieure à l’offre et que c’est aujourd’hui toujours le cas, alors en général le marché a évolué de façon favorable depuis.
Sachez tout de même qu’en cas de revente d’un bien immobilier LMNP, il vaut mieux se renseigner sur l’état général du marché. Le prix de vente de votre bien sera fonction du marché mais aussi de la rentabilité qu’il offre au futur acquéreur. Cette rentabilité doit aussi être cohérente par rapport à ce qui se trouve sur le marché de la revente.
Contraintes vente LMNP, liées au bail avec le gestionnaire / exploitant de la Résidence Services gérée :
Vous avez peut être l’intention de vendre votre bien immobilier LMNP alors que vous avez un bail signé en cours avec l’exploitant de la résidence service gérée. Dans ce cas c’est aussi l’exploitant qui aura sans doute son mot à dire sur la revente et qui sera en capacité de vous proposer des acheteurs dans les meilleurs délais. Vérifiez bien le bail que vous avez signé et contactez l’exploitant pour vous renseigner.
Contraintes vente bien immobilier LMNP liées à la TVA :
Si vous avez acheté votre bien immobilier dans une Résidence Services gérée hors taxe HT (récupération de la TVA), vous devrez rembourser la TVA et l’acquéreur devra la payer puis se la faire rembourser si la transaction a lieu dans les 20 ans de l’acquisition, au prorata temporis.
Cependant, pendant cette durée des 20 ans après acquisition, si le bail est en cours, l’acheteur du bien dans une Résidence Services gérée est tenu de signer le bail avec le gestionnaire / exploitant. Du fait de la continuité du bail signé avec l’exploitant, cet aller retour de TVA n’a pas lieu pour vous et l’acquéreur. Votre gestionnaire / exploitant vous renseignera sur ce point.
Par contre si il n’y a plus de gestionnaire et que les copropriétaires n’ont pas l’intention de renouveler la gestion par un gestionnaire, vous serez tenu à rembourser cette TVA en cas de revente dans les 20 ans après l’acquisition, au prorata temporis. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre centre des impôts afin d’en savoir plus.
Contraintes en cas de revente liées au type d’investissement LMNP Censi-Bouvard :
En contrepartie des avantages fiscaux qu’offre le dispositif LMNP en version Censi-Bouvard, l’investisseur s’est engagé au moment de l’acquisition à garder et louer le bien au moins 9 ans. À défaut, si la revente du bien LMNP a lieu avant 9 ans, l’investisseur du bien LMNP Censi-Bouvard doit rembourser la réduction d’impôts dont il a bénéficié, à l’administration fiscale.
Bien se renseigner avec votre notaire voire votre centre des impôts pour valider les 9 ans ou trouver les solutions alternatives en cas de nécessité immédiate de revente.
Pour information, la possibilité d’acquérir un bien LMNP au dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.
Contraintes liées à la durée de détention du bien LMNP pour la plus value de Cession :
L’avantage de l’acquisition d’un bien immobilier au statut du loueur LMNP réside essentiellement sur l’avantage de profiter à la fois de la possibilité d’effectuer un amortissement comptable alors même que vous n’êtes pas professionnel, et de pouvoir bénéficier également du système de calcul de la plus value de cession identique à celle d’une résidence secondaire d’un particulier. Vous profitez donc à la fois d’un système d’amortissement comptable réservé habituellement aux professionnels, très intéressant, sans avoir les inconvénients au moment de la revente des professionnels qui doivent eux, contrairement à vous, réintégrer l’avantage comptable des amortissement dont ils ont bénéficié dans le calcul de la plus-value de cession.
Il faut savoir que pour votre bien immobilier LMNP, la plus value de cession se calcule sur 22 ans et pour la CSG CRDS qui s’y rattache sur 30 ans.
Il est donc aussi important de vérifier si il ne vaut pas mieux décaler votre intention de vente au regard de ces 2 durées de 22 ans et 30 ans.
En savoir plus sur le site des impôts
Cas de la vente de Biens LMNP que vous détenez directement sans gestionnaire de résidence :
N’étant pas dans une résidence gérée, vous n’avez pas de contraintes liées à un bail avec un gestionnaire exploitant, ni de contraintes liées à la TVA car vous ne redistribuez pas la TVA au services des impôts, ni de contraintes liées à la revente d’un investissement Censi-Bouvard.
Par contre vous avez toujours celles liées au Marché et à la plus value de cession que vous pouvez revoir dans les paragraphes spécifiques ci-dessus.
Contraintes liées aux notes du DPE, diagnostic de performance énergétique :
Le législateur a mis en place un système de notation des appartements pour les logements loués pour de l’habitation en résidence principale et a l’intention d’étendre ce système aux différents types de bâtiments au fur et à mesure. Suivant le moment où vous souhaitez vendre, vérifier si votre bien immobilier LMNP, suivant sa destination, est impacté par le DPE.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la performance énergétique d’un logement. Il est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier en résidence principale. Le DPE est noté de A à G, A étant la meilleure note et G la plus mauvaise.
Cette mesure vise à réduire la consommation énergétique des logements et à améliorer leur confort.
Par exemple les lettres F et G rendent un logement loué en habitation principale, inlouable dès le 1er janvier 2023 pour la lettre G au dessus de 450 KW/m²/an, dés 2025 pour le reste de la lettre G en dessous des 450KW/m²/an, puis dès 2028 pour la lettre F puis 2034 pour la lettre E.
Lors de la revente d’un bien immobilier, les notes du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) doivent être prises en compte. Il est donc important de connaître les contraintes liées à ces notes afin d’effectuer éventuellement des travaux de rénovation énergétique suivant nécessité et d’améliorer le score du DPE, ce qui peut permettre aussi de rendre votre bien immobilier LMNP plus attractif à la vente.
A partir du 1er Juillet 2024 certains logements de petite surface, inférieure à 40m² Ha pourront bénéficier d’une classe énergétique du DPE, plus favorable, en allant vérifier sur le site de l’ADEME (mettre la référence de votre DPE et vous avez le résultat immédiat de l’amélioration du DPE pour votre logement de petite surface)
Autre questions courantes :
Comment fonctionne le LMNP, c’est quoi ?
Retour à la page Comment fonctionne le LMNP ?, où vous trouverez toutes les explications.
Comment sortir un bien d’un lmnp ?
Vous avez les 2 cas de figure, encore, des biens LMNP en Résidence services gérée et le cas des biens immobiliers que vous détenez vous même sans gestionnaire exploitant. Dans le premier cas ce n’est pas envisageable car vous avez signé un bail avec un exploitant qui vous rémunère sur la base d’un business plan qu’il a effectué en tenant compte que tous les logements loués étaient meublés.
La seule solution serait que l’ensemble des copropriétaires souhaite ne pas renouveler le bail à l’exploitant.
Dans tous les autres cas, sachant que ce n’est pas une loi fiscale (hormis le cas des LMNP en Censi Bouvard), il est très simple d’arrêter le meublé et de repasser par exemple en location nue. Si vous êtes au régime du réel simplifié alors parlez en à votre comptable.
Quel est le régime d’imposition de la plus-value lors d’une cession de bien en lmnp ?
Comme évoqué ci dessus, la plus value de cession d’un bien immobilier LMNP est identique à celle de la vente d’une résidence secondaire par un particulier, et se calcule sur 22 ans pour le bien et 30 ans pour la CSG CRDS qui s’y rattache. Voir paragraphe ci-dessus.
Lien site des impôts
Quel est le sort de la TVA immobilière en cas de revente d’un LMNP ?
On ne parle de TVA que pour les Résidences Services Gérées soumises à la récupération de TVA.
Si en effet vous vendez dans les 20 ans qui suivent l’acquisition vous aurez 2 cas de figures.
Il y a un exploitant avec qui vous avez signé un bail en cours au moment de la revente. Pas de soucis, l’acquéreur est tenu de signer le bail en cours et vous n’avez pas d’incidences sur la TVA.
A contrario si il n’y a plus d’exploitant dans la résidence et donc pas de bail en cours, dans le cas de revente dans les 20 ans vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis à l’administration fiscale. Voir le chapitre ci dessus.
Combien de temps garder un lmnp ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier LMNP et souhaitez le vendre. Comme évoqué dans les paragraphes ci dessus il y a des durées importantes, qui à peu de temps peuvent vous faire gagner de l’argent ou vous éviter d’en perdre.
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier LMNP Censi-Bouvard, vérifiez de bien vendre après une durée de location de 9 ans minimum.
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier LMNP soumis à la TVA dans une résidence gérée, que vous avez acheté dans une résidence neuve il y a moins de 20 ans, mais qu’il n’y a plus d’exploitant, vous risquez d’avoir à rembourser la TVA lors de la revente au prorata sur 20 ans. Vérifiez avec votre centre des impôts.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en LMNP que vous souhaitez vendre. Vous serez soumis à la plus value de Cession sur le bien jusqu’à 22 ans après son acquisition et jusqu’à 30 ans pour la CSG CRDS qui s’y rattache. Mieux vaut peut être attendre un peu si vous êtes proche d’une de ces 2 durées.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier au statut LMNP au Régime du Réel Simplifié. Vérifiez la durée sur laquelle se fait l’amortissement comptable. Sur le neuf en général sur 20 à 24 ans et sur l’ancien en général sur 30 ans. Au delà de ces durées, vous ne pourrez plus bénéficier de l’amortissement comptable très bénéfique pour ne pas générer beaucoup d’impôts sur le revenu ni de CSG CRDS sur les loyers perçus, voire pas du tout. Vous n’avez pas d’obligation légale de détention minimale (hormis le cas du Censi-Bouvard), car ce n’est pas une loi fiscale mais une règle comptable. Par contre aller au delà des durées d’amortissements vous génèrera plus d’impôts. Vous pourrez alors peut être vous poser la question d’un ré arbitrage de votre patrimoine immobilier.
Vous vous posez peut être aussi la question de « combien de temps garder un bien LMNP » pour vous assurer que le prix de vente soit supérieur à celui de l’achat. Sachez qu’il n’y a dans ce cas pas de règle concernant la durée, hormis les points ci dessus évoqués. Ce qui compte c’est de vérifier le marché, si il a évolué ou à régressé depuis l’acquisition ? Quelle est la tendance du marché, à la hausse dans les années à venir ou à la baisse? Il faut rester vigilent sur le marché afin de vendre à un moment favorable pour vous.
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