Comment fonctionne le LMNP ?
Définition LMNP ou LMP ?
LMNP est l’abréviation de « Loueur en meublé Non Professionnel » et LMP est l’abréviation de Loueur en Meublé Professionnel ».
En savoir plus sur Que veut dire LMNP ?
Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif qui permet aux propriétaires de louer des biens immobiliers à des particuliers à titre non-professionnel. Ce dispositif présente de nombreux avantages sur votre fiscalité.
Qu’est-ce qu’un investissement LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans un bien immobilier, qui doit être meublé. Celui ci vous permet de bénéficier d’avantages sur votre fiscalité. Cela peut être un appartement acheté dans l’ancien et meublé en respectant des règles précises, ou plus simplement en achetant un appartement dans une résidence gérée, comme nous allons le voir ci dessous.
Conditions pour un investissement LMNP ?
Pour bénéficier de ce statut du loueur en meublé LMNP, il faut respecter certaines conditions, notamment :
- Le bien immobilier doit être meublé, c’est-à-dire qu’il doit être équipé de l’essentiel du mobilier nécessaire à la vie courante (lit, table, chaises, vaisselle, etc.).
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, sinon vous passez automatiquement au statut du Loueur meublé professionnel LMP, qui possède d’autres avantages, mais aussi de potentiels inconvénients.
Comment fonctionne la défiscalisation LMNP ?
Il existait autrefois la version Censi-Bouvard qui vous permettait d’effectuer une réduction d’impôts mais celle ci n’existe plus pour de nouveaux investissements. Seuls ceux qui ont investi dans cette formule avant 2022 peuvent continuer.
Par contre vous avez la possibilité d’acquérir un bien immobilier meublé soit au régime du micro BIC soit au régime du réel simplifié, qui peuvent être particulièrement intéressants vis à vis de votre fiscalité sur l’immobilier.
Quels sont les avantages fiscaux à investir dans une location meublée ?
Pour le régime en micro BIC vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, soit de 50% voire mieux de 71% dans le cas d’une location meublée de tourisme classée.
Le régime au réel simplifié, vous permettra de limiter voire annuler l’imposition et la CSG CRDS, sur les revenus générés par la location, ce qui peut s’avérer particulièrement intéressant selon les cas.
C’est souvent la solution la plus intéressante.
Ce statut est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus complémentaires. Cependant, il est important de bien se renseigner avant d’investir, car il existe des risques associés à ce type d’investissement.
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Faut-il opter pour le régime LMNP 23000 ou 70000 ?
Il s’agit de savoir dans le cas du statut du loueur meublé non professionnel LMNP, s’il vaut mieux opter pour le micro Bic qui permet un abattement de 50% voire 71% dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (location saisonnière), ou d’opter pour le régime du Réel simplifié permettant d’effectuer un amortissement comptable de toutes les charges au réel. En dessous des montants de revenus locatifs de 77700€ ou 188700€ dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, le Micro-Bic est appliqué d’office sauf si vous souhaitez opter pour le régime du Réel simplifié. Au dessus de ces montants 77700€ et 188700€ le régime Réel simplifié doit être appliqué.
Si vos recettes sont inférieures à 305€, vous ne serez pas imposable dessus.
Comment fonctionne le régime LMNP
Comme évoqué le statut du loueur meublé peut fonctionner soit au régime du micro Bic soit au régime du Réel. Pour le micro Bic jusqu’à 77700€ de revenus ou 188700€ dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (location saisonnière), vous pourrez effectuer un abattement de 50% sur les revenus, voire 71% dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (location saisonnière), Dans le cas du régime au réel vous effectuez un amortissement comptable et produisez une liasse fiscale, un bilan comptable et compte de résultat avec pourquoi pas votre comptable spécialisé en lmnp, qui vous conseillera.
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Avantages et quelle fiscalité d’une « location meublée, non professionnel » ?
L’ancien dispositif LMNP en Censi-Bouvard permettait d’effectuer une réduction d’impôts voire de récupérer la TVA dans le cas de résidences gérées. Ceux qui ont contracté avant 2022 peuvent bien évidement continuer d’en profiter, mais ce dispositif ne peut plus aujourd’hui être proposé (depuis 2022). Ce dispositif faisait un peu doublons avec le Pinel qui propose également une réduction d’impôts.
Vous pouvez soit bénéficier d’un abattement de 50% voire 71% dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (location saisonnière) sur vos revenus locatifs pour le disositif LMNP au régime du Micro-BIC ou si vous optez pour le régime du Réel simplifié, effectuer un amortissement comptable de toutes les charges au réel. Cette dernière version peut s’avérer être très intéressante car dans certains cas elle permet d’avoir peu voire pas du tout d’impôts ni de CSG CRDS sur les revenus locatifs de ces investissements en lmnp.
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Comment fonctionne l’amortissement en lmnp ?
L’amortissement en LMNP est une règle comptable qui permet de déduire de vos revenus locatifs, une partie du prix d’achat du bien immobilier. Cette déduction comptable est calculée sur la base de la durée de vie estimée du bien immobilier, qui est en général sur un point de vue « comptable », d’environ 20 ans pour un bien immobilier neuf et d’environ 30 ans pour un bien immobilier ancien. En effet en comptabilité, pour chacun des éléments constituant le ou les biens immobiliers, il est associé une durée d’amortissement différente, par corps d’états, par exemple sur le gros œuvre, l’électricité, le chauffage, la peinture, …, il y a des durées d’amortissement différentes. Il en ressort une moyenne pondérée sur la durée d’amortissement du bien, soit donc d’environ 20 ans sur l’immobilier neuf ou 30 ans sur l’immobilier ancien. Aussi vous ne comptabilisez pas dans le calcul la partie du foncier qui ne peut être comptablement amortie, qui en général pèse entre 15 et 20% du prix d’acquisition.
L’amortissement est déductible de vos revenus locatifs chaque année, pendant la durée évoquée d’environ 20 à 30 ans du bien immobilier, suivant cas.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier neuf pour 100 000 € et que vous mettiez 4000 € de mobilier, le prix d’achat total du bien immobilier est de 104 000 €. La durée d’amortissement du bien immobilier est de 20 ans. Le pourcentage du prix d’achat du bien immobilier qui est amorti chaque année est de 5 % pendant 20 ans. Sur le mobilier si la durée est de 6 ans vous amortirez 16.7% tous les ans pendant les 6 premières années.
Votre comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteur calculera ces chiffres précisément pour vous.
L’amortissement est un avantage fiscal important qui permet de réduire votre impôt sur le revenu généré par le bien immobilier par rapport à un investissement classique loué en nu. Il est important de bien se renseigner sur les modalités de l’amortissement avant d’investir en LMNP.
Investissement statut lmnp c’est quoi ?
Il y a différente façon d’investir dans un investissement LMNP. Soit dans l’ancien, soir dans le neuf.
Dans l’ancien, vous pouvez acheter un logement ancien, faire d’éventuels travaux et le meubler. Il faudra vérifier que le logement n’ait pas été déficitaire lors des 3 dernières années. La mise en location soit en meublé pour quelqu’un qui va le louer pour sa résidence principale, soit en tourisme, soit en logement étudiant ou autre, nécessite aussi de vérifier le règlement de copropriété, mais aussi en cas de tourisme par exemple, si la commune autorise l’activité ou si elle la limite, voire l’interdit.
Dans le neuf c’est plus simple car tout est géré par le gestionnaire avec qui vous signez un bail. C’est lui qui est en fin de compte votre locataire avec lequel vous avez déterminé au bail la rentabilité et les loyers reversés, qu’il y ait ou non occupation de votre logement. En effet c’est le gestionnaire qui a fait son business plan et qui fait son affaire de provisionner une éventuelle carence locative entre 2 locations.
Dans le neuf on retrouve différents types de résidences :
- Les Résidences étudiants
- Les Résidences Séniors
- Les Résidences Tourisme
- Les Résidences d’Affaire
- Les Résidence EHPAD
- Les Résidences intergénérationnelles
- Les Résidences mixtes, comme par exemple étudiant + tourisme + affaire. Pour exemple c’est le cas de notre résidence Sunset Riviera à Nice
L’avantage est que suivant votre budget vous pourrez aller soit sur les résidences étudiants qui sont sur les plus petits budgets et donc les plus abordables, ou sur les Résidences Séniors sur des budgets un peu plus importants, soit sur des résidences tourisme qui vont jusqu’à des résidences haut de gamme au ski ou à la mer et vous permettent pourquoi pas de bénéficier de 1 à 5 semaine pour vous en résidence secondaire pour pratiquer le ski ou aller à la mer en famille…
Autre questions courantes :
Peut-on faire du Airbnb en LMNP ?
Oui il est possible de faire du Airbnb en LMNP, pour en savoir plus, voir notre page Peut-on faire du Airbnb en LMNP ?
Comment revendre un LMNP ?
On va distinguer la revente d’un investissement dans une résidence gérée avec un bail signé entre vous et le gestionnaire, d’un logement ancien que vous avez mis en location meublée non professionnelle. Pour en savoir plus, voir notre page Comment revendre un LMNP ?
Faut-il investir en LMNP ?
Avant de vous engager dans un investissement locatif en LMNP, dans une résidence gérée ou dans l’achat d’un logement il est important de vérifier un certain nombre de points, liés à votre fiscalité, votre patrimoine, vos revenus globaux, mais aussi au type de logement ou résidence. Pour en savoir plus, voir notre page Faut-il investir en LMNP ?
Qui peut faire du LMNP ?
Vous êtes français ou étranger, vous êtes expatrié ou non-résident, vous êtes une personne physique ou personne morale et vous souhaitez savoir si vous pouvez ou non, faire un investissement locatif neuf au statut du LMNP. Pour en savoir plus, voir notre page Qui peut faire du LMNP ?
Peut-on habiter son LMNP ?
La question de pouvoir habiter son LMNP est a distinguer dans différents cas, résidence secondaire dans l’ancien (au ski ou à la plage, …), dans une résidence de tourisme, dans une résidence séniors, dans une résidence étudiants … En savoir plus sur le sujet en allant sur notre page Peut-on habiter son LMNP ?
Comment déclarer LMNP ?
Avant d’entreprendre l’acquisition d’un investissement locatif meublé LMNP, il est important de savoir si l’on doit se faire accompagner d’un comptable, comment se faire enregistrer, obtenir un numéro de Siret, quelles sont les formalités à entreprendre, comment déclarer les revenus. En savoir plus en allant sur notre page Comment déclarer LMNP ?
Comment investir en LMNP ?
Vous désirez savoir comment on s’y prend pour trouver le bien immobilier en LMNP qui corresponde à vos attentes, comment le choisir, combien de temps il est nécessaire ou pas de le garder, est-ce que votre patrimoine est facilement revendable sans trop de contraintes ou si cela vous engage et pour combien de temps, si il faut créer une société ou non, comment avoir le statut LMNP, comment le louer, …
Pour en savoir plus aller sur notre page Comment investir en LMNP ?
Questions financières LMNP ?
Vous désirez savoir ce que vous allez gagner en terme d’impôts, si il faut payer la CFE et combien ca coute, comment se calcul l’amortissement d’un bien, combien coûte un comptable, … En savoir plus en allant sur notre page Questions financières LMNP ?
Programmes immobiliers :
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