Peut-on faire du Airbnb ou autres plateformes en LMNP? : Louer un bien en LMNP sur Airbnb ou autres plateformes peut être une bonne solution pour générer des revenus complémentaires. Cependant, il est important de bien se renseigner sur les conditions fiscales et juridiques avant de se lancer.
Location meublé courte durée ou « saisonnière » Airbnb
Il s’agit là d’effectuer une location en meublé de tourisme, ou chambre d’hôtes, …
Cas de votre résidence principale
Cela peut être en effet de votre intérêt de louer en toute ou partie votre résidence principale pour optimiser la rentabilité. Passer par une plateforme Airbnb ou Booking, Abritel, Homelidays ou similaire, est une bonne solution pour vous faciliter la vie. Cela sous réserves des points que nous allons voir ensuite concernant le règlement de copropriété, mais aussi des éventuelles contraintes liées à la commune.
Dans le cas de la mise en location de la totalité de votre habitation principale, vous serez limité cependant par locataire à 90 jours consécutifs maximum de location non renouvelable suivant le code civil (voire 120 jours à l’année), puisqu’il s’agit d’une location qui est accordée le temps d’une saison par locataire, qui ne doit pas y élire domicile. Cette durée de 90 jours consécutifs peut ponctuellement être allongée suivant les intérêts touristiques de certaines communes, comme par exemple lorsqu’il y a 2 saisons touristiques par an, il est possible qu’il soit accepté sur certaines communes que les 90 jours ou 120 jours soient doublés.
Dans le cas de la mise en location d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, vous pourrez louer au delà des 120 jours, car vous occupez une partie des lieux de votre résidence principale et respectez donc l’occupation minimale de 8 mois par an.
Cas d’un investissement non géré (par un exploitant)
Vous avez investi ou souhaitez le faire, dans un logement dans le but de le louer en meublé de tourisme. Suivant les paragraphes qui suivent, oui vous pourrez sous certaines conditions, réaliser une location Airbnb en LMNP. Vous verrez ensuite quel régime fiscal choisir, Micro-Bic ou Régime du Réel simplifié, suivant les seuils de CA.
Comment faire pour louer en LMNP mon Airbnb ?
Règlement de copropriété location courte durée, Airbnb
Vérifiez en premier votre règlement de copropriété, afin de s’assurer que cette activité est autorisée, ou non interdite, ou sinon limitée suivant certains critères. Certains règlements de copropriété l’autoriseront avec une durée minimum de location de 1 semaine par locataire par exemple pour éviter le passage fréquent des valises dans les parties communes. Cette première vérification du règlement de copropriété est donc primordiale.
Autorisation Mairie location courte durée Airbnb
Ensuite, allez voir votre mairie, celle du lieu du bien immobilier considéré. En effet votre logement peut être soumis à autorisation avec des démarches préalables à effectuer. En effet vous effectuez un changement de destination du bien si celui-ci est votre résidence principale et que vous souhaitez le louer plus de 4 mois par an et il est donc nécessaire dans ce cas d’effectuer une demande d’autorisation auprès de votre commune. Cette Autorisation, est a effectuer en général plus particulièrement pour les communes de plus de 200000 habitants, ou dans certains départements (les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) , mais plus récemment sur des communes plus petites et en déficit de locatif en résidence principale, zones dites « tendues ».
Aussi, certaines mairies pourront vous interdire de louer en meublé de tourisme pour des logements neufs de moins de 5 ans.
Certaines villes comme Paris, Strasbourg, Bordeaux, Lyon, … vous imposeront de mettre un N° de télédéclarant dans vos annonces et offres de locations.
Certaines villes comme Paris, vous obligerons pour le changement de destination d’un logement qui était occupé en résidence principale que vous souhaitez passer en meublé de tourisme, à des mesures de compensation dissuasives, telles que la création de 2 résidences principales pour 1 passée en meublé de tourisme (par exemple des locaux commerciaux que vous pourrez proposer de transformer en logements loués en « résidence principale » pour compenser).
Il pourra vous être accordé une autorisation temporaire comme à Lille, Nice (de 2 ou 3 ans renouvelable 2 fois …)
Dans le cas de la location de votre résidence principale que vous occupez au moins 8 mois, vous n’êtes théoriquement pas tenu à effectuer une déclaration, cependant ll est toujours mieux d’en reparler avec votre mairie.
Cette phase de validation à la mairie est donc cruciale pour valider votre projet avant de vous lancer tête baissée .
Nous vous conseillons également de valider votre projet avec un comptable spécialisé, votre centre des impôts.
Document à remplir pour location courte durée Airbnb
Si toutes les étapes précédentes sont OK pour vous, remplissez le formulaire Cerfa 14004 pour déclarer en mairie votre meublé de tourisme.
Amende pour transformation irrégulière d’un local d’habitation en location saisonnière Airbnb, ou autres plateformes.
Comme évoqué ci dessus, il est important de valider votre projet avec la mairie, un comptable, votre centre des impôts. En cas de transformation irrégulière d’un logement d’habitation en meublé vous vous exposez à une amende de 50 000 € et à un astreinte de 1 000€ par jour et m². Art L651-2 du code de la Construction et de l’habitation.
Dans le cas de fausse déclaration, de dissimulation ou tentative de dissimulation, vous vous exposez à 1 an d’emprisonnement avec 80 000€ d’amende.
Comment doit être équipé le meublé de tourisme Airbnb ?
Le logement que vous souhaitez meubler pour être au statut du LMNP, doit comporter au moins les équipements suivants dimensionnés suivant le nombre de personnes qu’il accueille :
- Meubles, avec au moins table et chaises, étagères pour le rangement
- Literie avec couverture ou couette
- Plaques chauffantes, four à micro-ondes ou four
- Réfrigérateur avec au moins un compartiment à -6°C voire congélateur
- Vaisselle et Ustensiles de cuisine
- Les pièces servant à dormir doivent avoir un moyen d’occultation des fenêtres
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté
Est ce possible de louer ma résidence principale en meublé LMNP Airbnb ?
Définition résidence principale pour une location Airbnb chez soi
Rappel de ce qu’est une résidence principale : Logement occupé au moins 8 mois par an. Il existe des exceptions qui sont, les raisons professionnelles, les raisons de santé, le cas de force majeure.
Location de la totalité de votre résidence principale, en Airbnb
Lorsque vous voulez louer votre résidence principale, en meublé sur une plateforme de type Airbnb, comme nous l’avons vu ci-dessus, vous ne pouvez la louer que 120 jours (4mois) maxi dans l’année, sinon cela voudrait dire que vous l’occupez moins de 8 mois et par conséquent, ce ne serait plus votre résidence principale.
Avantage, lorsque c’est votre résidence principale vous êtes dispensés de démarches à la mairie, dans la plupart des villes, sauf par exemple Paris où vous devez déclarer l’activité en ligne. Nous vous recommandons par conséquent, de toujours vérifier par principe auprès de votre commune.
En cas de location au delà des 120 jours, vous vous exposez à une amende de 10 000 € maximum. Vous devrez basculez dans le régime du droit commun des locations.
Nous vous conseillons également de valider votre projet avec la Mairie, un comptable spécialisé, votre centre des impôts.
Location d’une partie de votre résidence principale en Airbnb
Vous voulez louer une ou plusieurs chambre(s) chez l’habitant, il sera possible de louer plus de 120 jours dans l’année, car vous êtes présent chez vous. Suivant les conditions déjà évoquées ci-dessus vous pourrez aussi être au statut du LMNP.
On distinguera 2 cas de figures, (dont on verra les conséquences en terme de régime fiscal et d’imposition dans les autres pages) :
- La location occasionnelle d’une ou plusieurs pèces de votre domicile dans le cas de chambre d’hôte, de meublé de tourisme
- La location habituelle d’une ou plusieurs pièces de votre domicile, pour un résident l’utilisant en résidence principale ou lié à un besoin de résider afin d’effectuer une activité saisonnière à proximité.
Est ce possible de louer ma résidence secondaire en meublé LMNP Airbnb ?
Là encore comme nous l’avons vu, il est important de se rapprocher de la mairie où se situe votre résidence secondaire et de vérifier que rien ne s’y oppose ou soit limitatif comme vu ci-dessus. Vous devez obtenir l’autorisation de la Mairie de changer l’usage de votre résidence secondaire, qui était un logement destiné à une habitation, et qui devient une activité commerciale (déclaration BIC bénéfice industriel et commercial).
Que ce soit une résidence secondaire ou un investissement dans le but de le louer en location de tourisme, courte durée, vous devez donc;
- Vérifier le Règlement de copropriété comme vu ci dessus
- Déclarer votre activité à la Mairie, remplissez le formulaire Cerfa 14004
- Comme évoqué ci dessus vous verrez si l’activité est admise ou non, ou tenue à une compensation, ou limitation. Voir paragraphe « Autorisation Mairie location courte durée Airbnb »
- Ensuite vous devrez déclarer votre activité « commerciale » (BIC bénéfice industriel et commercial) de loueur en meublé auprès du Greffe, demander votre inscription Sirène de l’Insee en allant sur le site internet du guichet des formalités des entreprises.
- Vous devrez collecter le montant de la taxe de séjour à votre locataire, puis ensuite la reverser à la commune. Dans le cas des plateformes Airbnb ou autre, c’est à cette plateforme de l’effectuer.
Nous vous conseillons également de valider votre projet avec la Mairie, un comptable, votre centre des impôts.
Assurance location meublée courte durée Airbnb et autres plateformes :
Enfin n’oubliez pas de contacter votre assureur afin d’assurer votre logement en location, avec entre autres une assurance responsabilité civile professionnelle.
Quelques conseils pour réussir votre investissement en LMNP sur Airbnb, Abritel, Homelidays, … :
Vous voici lancé dans l’aventure, nous vous conseillons de mettre toutes vos chances de votre coté
- Choisissez un bien, bien situé, dans une zone touristique ou à proximité d’un lieu d’attraction.
- Meublez votre bien de manière moderne et confortable.
- Fixez des prix de location attractifs.
- Proposez un service de qualité à vos locataires.
- Gérez votre location en toute autonomie ou faites appel à une agence spécialisée, conciergerie …
En suivant ces conseils, vous pourrez augmenter vos chances de réussite et de rentabiliser votre investissement.
Autre questions fréquentes :
Comment fonctionne le LMNP ?
Retour à la page Comment fonctionne le LMNP ?, où vous trouverez toutes les explications.
Programmes immobiliers :
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