LMNP ou LMP : C’est quoi ce dispositif ?
Programme statut LMNP ou LMP signifie programme éligible au statut Loueur Meublé Professionnel ou Loueur Meublé Non Professionnel.
Statut Loueur meublé professionnel ou non professionnel pour quels types de logements, neuf ou ancien ?
Cela peut être pour un logement dans l’ancien que vous souhaitez mettre en location meublée que vous souhaitez gérer individuellement ou pour des logements neufs en résidences gérées par un gestionnaire avec qui vous signez un bail commercial, pouvant aller en général de 9 à 12 ans.
Les destinations de ces logements peuvent être pour de l’habitation, une résidence secondaire, location courte durée « Airbnb » ou similaire, location saisonnière et touristique, gîte, chambres chez l’habitant, habitations légères de loisirs ou mobil-homes, ou comme nous allons en parler plus en détail ci dessous, des résidences services gérées et également de résidences médicalisées EHPAD.
Qu’est ce qu’une Résidence Service Gérée ?
C’est un ensemble de logements meublés résidentiels et équipés, confiés à un exploitant professionnel dont c’est le métier, titulaire d’un bail commercial comme évoqué ci-dessus. En général vous pouvez acheter un investissement au staut lmnp en résidence service gérée en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou en revente avec un bail en cours par exemple.
Nous pouvons vous proposer des investissements au statut lmnp dans les 2 cas, neuf en VEFA, ou revente dans l’ancien.
L’avantage d’acheter dans l’ancien est de bénéficier d’une livraison immédiate avec les revenus locatifs du bail commercial en cours. Dans le neuf en VEFA, la date de livraison tiendra compte de la durée de construction de l’immeuble, par contre vous aurez un investissement au statut loueur meublé non professionnel ou professionnel LMNP ou LMP aux dernières normes, des frais de notaire réduits (environ 2.5% dans le neuf au lieu de environ 7.5% moyen dans l’ancien), voire dans certaines offres commerciales des frais de notaire offerts (en général correspond à des moments précis de la commercialisation).
Les conditions, services nécessaires, pour qu’une résidence gérée soit agréée résidence de service ?
Les conditions pour qu’une résidence soit validée comme résidence-services, sont qu’elle doit fournir au moins 3 services parmi les 4 qui suivent :
- l’accueil,
- la fourniture de linge,
- la fourniture de petits-déjeuners,
- le ménage.
Quels sont les différents types de Résidences Gérées ?
1) Les Résidences étudiants :
Ceux sont des établissements spécialisés pour les étudiants. Aujourd’hui les résidences sont de mieux en mieux équipées pour que les étudiants se sentent bien, avec parfois un accueil, une salle de sport, une cafétéria, un salon partagé, une piscine, une blanchisserie, avec connexion Wifi et fibre haut débit … Il peut y avoir des services supplémentaires proposés à la carte.
2) Les Résidences Séniors :
Ceux sont des résidences pour personnes non dépendantes, qui en général viennent soit en couple, soit lorsque l’un des deux se retrouve seul. Il s’agit de vrais logements studio / T1 ou T2 ou T3 avec un salon et une cuisine ouverte équipée dans le logement, 1 chambre pour les T2 et plus, salle d’eau avec douche au normes PMR. Ces logements sont vendus avec une ou des places de parking puisque les occupants sont autonomes. Tous les équipements PMR sont prévus. ll y a en général un balcon ou terrasse voire jardin privatif. Dans les parties communes les prestations varient suivant les promoteurs. Pour les plus simples il y a des salles de rencontre ou animation, pour d’autres il y a un accueil / réception des salles de sport, piscine couverte, des restaurants avec de vrais chefs (pas du réchauffé), salon coiffeur, gestion d’intervenants externes (infirmiers, …). Ceux sont des logements avec une vrai demande locative, de vrais besoins à pourvoir sur la France. Il peut y avoir des services supplémentaires proposés à la carte.
A savoir, ce sont 17 millions de séniors de plus de 60 ans en France, 27% de la population française. 90% des plus de 80 ans restent autonomes.
Les résidences séniors répondent parfaitement aux attentes de nos ainés, avec des activités quotidiennes proposées dans la plupart des résidences.
Pour les investisseurs ce sont des investissements locatifs intéressants, dont la demande ne cesse de croître.
3) Les Résidences Tourisme, montagne mer, éco-tourisme, … :
Les Résidences de tourisme sont des logements adaptés à l’occupation par des touristes. Vous avez des Résidences à la neige pour le Ski, d’autres à la Mer ou dans les terres en éco tourisme ou autre. Vous aurez pour certaines un accueil, voire des salles de restauration ou d’animation, pour d’autres des piscines, hammam, jacuzzi, spa, sauna, … Il peut y avoir des services supplémentaires proposés à la carte. Dans la plupart des programmes, vous pouvez opter pour quelques semaines que vous conservez pour en bénéficier en résidence secondaire à la montagne, à la mer, en écotourisme ou autre, …
4) Les Résidences d’Affaire
Ces résidences sont conçues pour les hommes d’affaires en déplacement dans une ville pour une mission pouvant aller de quelques jours à quelques mois. Mais ces logements peuvent aussi être loués à des familles en déplacement ou autres situations liées ou non au travail. Il peut y avoir des services supplémentaires proposés à la carte.
5) Résidences mixtes
Ces résidences sont conçues pour allier à la fois le Tourisme, avec par exemple les étudiants, voire résidence d’Affaire : Exemple SUNSET RIVIERA NICE Programme Immobilier Neuf
6) Résidences Intergénérationnelles :
Il s’agit de résidences permettant de rapprocher les jeunes et les personnes « séniors » voire âgées.
Ceux sont des logements Studios T1, T2, T3, T4 avec une salle commune pour pouvoir faire des échanges, jeux, animations. Il peut y avoir des services supplémentaires proposés à la carte.
7) Les EHPAD
Ceux sont des établissements conçus pour des personnes dépendantes, lorsque les membres de la famille ne sont pas en capacité d’être proches de leurs parents pour s’en occuper. Attention, il faut savoir qu’il ne s’agit pas ici de logements mais de chambres. Nous insistons sur ce point car si un jour l’équipe médicale, souvent à l’origine du projet, partait, alors les chambres ne seraient pas reconvertibles pour une autre activité de meublé. Vous n’auriez alors comme seule solution que de trouver avec les autres copropriétaires, une autre équipe soignante pour gérer l’établissement. Ces chambres sont en général équipées de fluides médicaux, générant des coût d’entretien spécifiques. Il y a en général du personnel soignant. Le turn-over dans ces établissements des résidents, tourne en général entre 1 et 2 ans seulement. Vous l’aurez compris, nous sommes plus pour les autres types d’établissement que les Ehpads à la fois par sécurité de l’exploitation dans le temps mais aussi sur la rentabilité nette après déduction des charges, à long terme, même si la rentabilité affichée semble plus intéressante.
8) Nos investissements immobiliers au Statut LMNP – LMP en PACA, Hauts de France, Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Marseille, Nice, Nantes, …
Nos programmes au statut LMNP LMP sont sur toute la France, les villes phares, l’Ile-de-France. Seuls quelques programmes parmi la totalité figurent sur notre site. Merci de nous contacter afin de vous présenter le ou les programmes qui correspondent à vos critères.
Voir les programmes au Statut loueur meublé
Qu’apportent les résidences gérées, quelles résidences, avantages inconvénients ?
Comme évoqué ci dessus, dans le cas de résidence gérée avec le statut loueur meublé, à partir du moment que la condition que 3 services sont proposés parmi les 4 évoqués soit respectée, cela permet d’acheter le logement TTC puis de récupérer la TVA, voire de payer directement HT si le promoteur se charge de porter la TVA le temps nécessaire au remboursement et s’en charge à votre place. Attention car vous devez théoriquement le louer 20 ans pour récupérer la TVA intégralement, mais dans le cas où il y a un bail en cours, le jours de la revente, alors le repreneur sera tenu de continuer le bail en cours et vous serez alors déchargé du remboursement de la TVA au prorata temporis puisqu’il y aura continuité. Le fait de récupérer la TVA implique également de collecter la TVA sur les loyers et de la reverser.
Tranquillité de gestion :Vous allez signer un bail commercial de 9 à 12 ans suivant les gestionnaires, Votre locataire c’est le gestionnaire. Votre ‘loyer » ou rémunération sera versée tous les mois ou trimestre suivant un montant prédéterminé au bail. En effet le gestionnaire professionnel de ce type d’activité a établi préalablement son busines plan, tenant compte de la vacance locative entre 2 locations, des rentrées financières et charges et a donc évalué au mieux le loyer qu’il vous reverse, que votre logement soit occupé ou non. Il fait son affaire de trouver les locataires, de leur faire visiter, de les faire signer un bail, …
C’est donc pour vous un bien immobilier neuf dont la gestion du locataire est simplifiée.
Avantage fiscal, nous allons l’évoquer en dessous de façon plus détaillée à la fois en fonction du statut LMNP ou LMP et suivant le régime fiscal retenu.
Consultez notre page Avantages et inconvénients pour les connaitre plus en détails.
Tout investissement comporte des risques et nous vous conseillons de voir la liste des risques inhérents aux investissement locatifs. Les risques les plus importants sont lors du renouvellement du bail, le risque de revoir à la baisse vos revenus si le gestionnaire ne perçoit pas assez de loyers de ses locataires, voire pire le non renouvellement du bail, ou cas extrême la faillite du gestionnaire. Il est donc important de bien choisir le type d’activité des résidences gérées et leur localisations dans des villes phares, …
Comment fonctionne la défiscalisation LMNP LMP ?
Est-ce une Activité civile, activité commerciale ?
Sur un point de vue juridique la location meublée est une activité civile, alors que vis à vis du code général des impôts c’est une activité commerciale. Cela vous permet de déclarer vos revenus locatifs comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas dans les revenus fonciers.
Quels sont les critères entre LMNP et LMP ?
En France :
Si vous avez vos revenus locatifs inférieurs à 23000€ ou qu’ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux (traitements et salaires, revenus des gérants, pensions et rentes, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC)), ou les 2, alors vous serez au statut LMNP. Par contre si vous avez à la fois des revenus locatifs supérieurs à 23000€ et qu’ils représentent vos revenus principaux (plus de la moitié de vos revenus globaux), alors vous basculerez automatiquement en LMP statut du loueur en meublé professionnel.
Cas des Expatriés ou Non-Résident :
Dans le cas où vous déclarez vos revenus salariés dans le pays où vous résidez à l’étranger, et que vous souhaitez investir en France dans une résidence service gérée en ayant la possibilité de déclarer vos revenus locatifs en France du fait d’un accord signé entre les 2 pays (en général vous permettant d’éviter la double imposition), il est probable que seule la condition que vos revenus locatifs au statut du loueur en meublé soit inférieurs à 23000€ soit à prendre en compte puisque par rapport à vos revenus en France il sera difficile d’avoir des revenus locatif meublés inférieurs à la moitié de vos revenus déclarés sur la France. Votre comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteur pourra vous valider ces points importants vis à vis de votre dossier.
Comment investir au statut LMNP LMP ?
Vous pouvez investir sur des biens meublés soit en détenant vos biens en nom propre ou par le biais d’une société commerciale, autoentrepreneur, EURL, SARL de famille, SNC, à voir et vérifier avec votre comptable qui vous sera peut être proposé par le promoteur.
Comment doit être loué le logement ?
Le statut LMNP nécessite que le logement soit meublé suivant une liste de mobilier minimale établie par décret publié le 5 août 2015 et adaptée suivant le nombre d’occupants que le logement peut accueillir :
- literie avec couette ou couverture
- Table et chaises
- volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher »
- plaques de cuisson
- four ou four à micro-ondes
- réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C)
- vaisselle nécessaire pour les repas
- ustensiles de cuisine
- étagères de rangement
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté au logement
Vous pouvez cependant augmenter les équipements de votre plein gré afin de positionner votre logement sur une gamme supérieure (WIFI, TV, …)
Dans le cas de résidences services gérées, le gestionnaire se charge du mobilier que vous réglez et qui est amortissable, également.
Déclaration de l’activité de Loueur meublé formulaire P0i 11921 :
Le statut lmnp ou lmp nécessite que vous vous inscriviez au greffe du tribunal de commerce dont relève le bien immobilier dans les 15 jours de la mise en location. Vous devrez remplir le formulaire POi 11921 (mis à jour le 8 Mars 2023). Puis vous obtiendrez un numéro de SIRET à reporter dans vos déclarations de revenus.
Quel régime « Micro-BIC » ou « Réel » ? :
Vous avez la possibilité de choisir le régime qui vous est le plus favorable entre le régime Micro-BIC et le régime au Réel simplifié. Là encore votre comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteur vous sera d’une aide précieuse.
Qu’est ce que le Régime Micro-Bic ? :
Si vos revenus locatifs de vos investissements au statut lmnp sont inférieurs à 77700€, le régime « micro-Bic » sera appliqué automatiquement sans intervention de votre part. Cependant vous avez la faculté de choisir le régime du Réel simplifié à la place du Micro-Bic. Dans le cas d’une location meublée tourisme, ce montant est majoré à 188700€.
Cette solution du régime micro-Bic vous permet d’avoir une comptabilité simplifiée puisqu’il ne sera pas nécessaire de produire une liasse fiscale avec bilan et compte de résultat. Vous appliquerez un abattement forfaitaire global soit de 50% voire mieux de 71% dans le cas d’une location meublée de tourisme classée sur vos revenus locatifs de meublés. Vous serez imposé au taux de votre TMI tranche marginale d’imposition et de la CSG CRDS.
Pour info ce régime Micro-Bic ne s’applique pas dans le cas d’indivision.
Qu’est-ce que le Régime du Réel ?:
Si vos revenus locatifs en meublé sont supérieurs à 77700€, le Régime Réel simplifié sera appliqué d’office automatiquement. Cependant si vous avez des revenus moindres, vous pourrez tout à fait opter pour ce régime du Réel simplifié si votre comptable estime que cette solution vous est financièrement plus intéressante.
En effet vous allez pouvoir déduire vos charges réelles (les frais et intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais d’entretien et les travaux de réparation, les assurances liées au logement, …).
De plus au régime Réel votre comptable calculera chaque année l’amortissement comptable à appliquer également en déduction sur vos recettes locatives en meublé.
Dans la plupart des cas cela vous amènera à un bénéfice comptable nul ou quasi nul pendant de nombreuses années, vous permettant ainsi de ne pas générer d’impôts ni de CSG-CRDS, d’autant plus si vous emprunter et compte tenu des taux actuellement appliqués. Il est fort probable que votre comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteur, vous orientera sur ce régime au Réel simplifié qui est dans la plupart des cas, le plus intéressant.
En effet après déduction des intérêts d’emprunts, de vos charges mais aussi des amortissements il est fort probable d’obtenir des revenus locatifs de vos investissements au statut du loueur en meublé, nets d’impôts et CSG-CRDS.
A quoi correspond l’amortissement comptable ? :
L’amortissement comptable dans le cadre du statut LMNP ou LMP, est purement « fictif ». C’est une règle comptable qui vous permet de déduire une « dépréciation » de la valeur du bien et des meubles, sans pour autant être professionnel lorsque vous êtes au statut LMNP. Au statut LMNP vous n’aurez pas à réintégrer ces avantages, « amortissements comptables », lors de la vente et du calcul de la plus value de cession que l’on reverra ci-dessous dans cette page. Vous bénéficiez alors du beure, de l’agent du beure et de la crémière !
Déclaration LMNP sur votre espace en ligne :
Vous devez déclarer sur votre espace en ligne des impôts, depuis le 1er janvier 2023, la nature de votre activité locative, le nom du locataire, la date d’entrée dans les lieux/sortie des lieux, le montant du loyer.
Inscription en Mairie :
Dans les cas de location saisonnière ou de courte durée que vous proposez par exemple chez vous, inscrivez vous auprès de la Mairie.
Inscription à un centre de gestion agréé CGA :
Cette inscription n’est pas obligatoire, cependant elle vous ouvre des droits de réduction d’impôts au titre de vos frais de gestion. Vous pourrez être remboursé en réduction d’impôts, jusqu’à 2/3 de la somme des frais de comptabilité et de la cotisation au CGA, plafonné à 915€. A faire dans les 5 mois du début d’activité avant le 31 décembre de l’année civile ou le 31 Mai. C’est votre comptable qui saura le mieux vous conseiller suivant votre fiscalité, vos avantages.
Le CGA est une association loi 1901.
Est on redevable de la CFE en LMNP ? :
L’immatriculation en LMNP aux services fiscaux, entraine la nécessité de payer la cotisation foncière des entreprises, CFE, pour autant que les loyers compris les charges dépassent 5000€, si non vous n’aurez pas de CFE à régler. Pour information la cotisation commence aux environs de 220€ minimum. Là encore c’est votre comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteur qui vous dira comment faire.
Durée d’engagement en LMNP ou LMP en micro bic ou avec amortissements au régime réel ? :
Comme évoqué, ce n’est pas une loi fiscale mais une règle comptable. Vous n’avez pas d’obligation de continuer par exemple jusqu’au bout de l’amortissement comptable au régime réel. Vous pouvez arrêter à tout moment. un des seuls points à vérifier est le cas où vous avez bénéficié de la récupération de TVA. Dans certains cas vous pourriez être amené à rembourser au prorata temporis sur 20 ans la durée non louée entre la vente et les 20 ans. Cependant si vous vendez avec un bail commercial en cours, celui qui rachètera devra continuer ce bail commercial et vous n’aurez pas dans ce cas à rembourser cette partie de TVA car il y aura continuité et reprise des engagements.
Pour arrêter votre activité votre comptable s’occupera de tout ou si c’est vous alors vous aurez un formulaire cerfa P2P4 à remplir et réaliser un bilan de clôture si vous êtes au régime du Réel simplifié, dans les 60 jours.
Plus value de cession en LMNP au régime réel ? :
Pourrait ce poser le problème dans le cadre de la revente sur le calcul de la plus value de cession en LMNP ? En LMNP vous n’aurez pas à réintégrer les avantages des amortissements comptables au moment de la vente et du calcul de la plus value de cession.
Comme nous l’avons évoqué vous bénéficiez alors du beure, de l’agent du beure et de la crémière !
En effet dans le cadre d’un investissement au statut LMNP cela se passe de la même façon que pour la vente d’un bien loué vide, où vous êtes assujetti à la plus value des particuliers suivant la durée de détention (jusqu’à 22 ans sur le bien et 30 ans sur la CSG-CRDS qui s’y rattache).
Autres questions fréquentes :
Est-ce que le lmnp est intéressant ? :
Comme nous l’avons évoqué suivant votre tranche marginale d’imposition, et le régime du réel simplifié, il est probable que vous puissiez bénéficier de revenus locatifs quasiment nets d’impôts, voire net d’impôts. Votre comptable ou celui proposé par le promoteur pourra vous conseiller sur le meilleur choix pour vous.
Quels sont les avantages entre neuf ou ancien pour une résidence gérée ? :
L’avantage de l’ancien est de pouvoir racheter un logement qui dispose déjà d’un bail commercial. Vous pourrez alors bénéficier rapidement des revenus sans attendre la livraison du bien à la fin de la construction de l’immeuble.
Acheter dans le neuf en VEFA vous permettra de bénéficier de frais de notaire réduits. Dans le neuf en VEFA, vous pourrez choisir en début de commercialisation l’étage, l’orientation, … Vous bénéficierez aussi des dernières normes réglementaires, avec certainement un meilleur DPE. A vous de voir suivant vos critères. RICHOU Investissement vous propose les 2 catégories, ancien à la revente avec bail commercial en cours ou dans le neuf en VEFA sur tout le territoire national.
J’ai un logement ancien et désire le passer en meublé, est-ce intéressant ? :
Nous consulter, nous vous orienterons vers des professionnels qui vous conseilleront gratuitement pour votre choix. En effet après avoir fini d’effectuer un Scellier ou Pinel, il peut s’avérer intéressant de passer le même logement en meublé au régime du Réel simplifié, pour autant qu’il n’ait pas été déficitaire lors des 3 dernières années. Cela pourrait vous permettre de donner une 2eme vie fiscale à votre bien immobilier, au lieu de vous en dessaisir. Par contre pour un logement plus ancien, attention de vérifier la note du DPE de votre bien avec un DPE fait postérieurement au 1er Juillet 2021 suivant les dernières règles de calcul. Dans le cas d’une note élevée et pas bonne, il sera soit favorable de faire des travaux d’amélioration énergétique pour améliorer la note du DPE en allant vers B voire A, ou alors réarbitrer votre patrimoine immobilier. Dans ce dernier cas il s’agirait de revendre les biens immobiliers que vous possédez impactés par de mauvaises lettres au DPE et de racheter des biens dont les lettres des DPE soient meilleurs.
Voir les autres types d’investissements locatifs