Comment fonctionne le LMNP ?

Comment fonctionne le LMNP ?

Définition LMNP ou LMP ?

LMNP est l’abréviation de « Loueur en meublé Non Professionnel » et LMP est l’abréviation de Loueur en Meublé Professionnel ».

En savoir plus sur Que veut dire LMNP ?

Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif qui permet aux propriétaires de louer des biens immobiliers meublés à des particuliers à titre non-professionnel. Ce dispositif présente de nombreux avantages sur votre fiscalité.

Qu’est-ce qu’un investissement LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers d’investir dans un bien immobilier, qui doit être meublé. Celui ci vous permet de bénéficier d’avantages sur votre fiscalité. Cela peut être un appartement acheté dans l’ancien et meublé en respectant des règles précises, ou la mise en location d’une partie de votre habitation (gites ou chambres d’hôtes), ou plus simplement en achetant un appartement dans une de nos résidence gérée par un exploitant, comme nous allons le voir ci dessous.

Avoir des infos sur les résidences gérées à vendre, prendre RDV

Conditions pour un investissement LMNP ?

Pour bénéficier de ce statut du loueur en meublé non professionnel LMNP, il faut respecter certaines conditions, notamment :

• Le bien immobilier doit être meublé, c’est-à-dire qu’il doit être équipé de l’essentiel du mobilier nécessaire à la vie courante suivant une liste qui donne précisément le minimum essentiel d’équipements à prévoir (lit, table, chaises, vaisselle, etc.).
• Les recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Si par contre vous dépassez 23000€ et que les revenus de vos meublés représentent plus de 50% de vos revenus globaux (ou 100% de vos revenus principaux), vous passez automatiquement au statut du Loueur meublé professionnel LMP. Le statut LMP possède d’autres avantages que pour le LMNP, mais aussi de potentiels inconvénients.

Comment fonctionne la défiscalisation LMNP ?

Il existait autrefois la version Censi-Bouvard qui vous permettait d’effectuer une réduction d’impôts mais celle ci n’existe plus pour de nouveaux investissements. Seuls ceux qui ont investi avec ce dispositif avant le 31/12/2022 peuvent continuer de bénéficier de leur réduction d’impôts Censi-Bouvard. 

Par contre vous avez la possibilité d’acquérir un bien immobilier meublé soit au régime du micro-BIC soit au régime du réel simplifié, qui peuvent être particulièrement intéressants vis à vis de votre fiscalité sur l’immobilier. Pour en parler, prendre RDV.

Quels sont les avantages fiscaux à investir dans une location meublée  ?

Pour le régime en micro-BIC vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.

En effet au statut LMNP vous pouvez opter pour le régime micro-Bic  :

• Jusqu’en 2023 : jusqu’à des revenus locatifs de 77 700€ ou 188700€ dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, vous permettant d’effectuer un abattement de 50% sur vos revenus locatifs, voire 71% dans le cas d’une location meublée de tourisme classée.
• Depuis 2024 :
  • Location longue durée : Revenus inférieurs à 77 700 € par an : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 50% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié. Au-delà des 77 000 € de revenus, ce sera forcement le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.
  • Meublé de tourisme :
    • Tourisme non classé : Revenus inférieurs à 15 000 € par an : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 30% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié. Au-delà des 15 000 € de revenus annuels, ce sera forcément le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.
    • Tourisme classé
      • Revenus inférieurs à 15 000 € par an :
        • En Zone tendue : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié.
        • En Zone non tendue : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% +21 % en zone non tendue = 92% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié.
      • Revenus compris entre 15 000 € par an et 188 700 € par an : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié. Au-delà des 188 700 € de revenus annuels, ce sera forcément le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.
    • Chambre d’hôte ou meublé de tourisme : Revenus inférieurs à 188 700 € par an : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié. Au-delà des 188 700 € de revenus annuels, ce sera forcément le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.

De façon générale vous ne paierez pas d’impôts pour des revenus annuels inférieurs 305€

On distinguera 2 cas de figures :

• La location occasionnelle d’une ou plusieurs pièces de votre domicile dans le cas de chambre d’hôte, de meublé de tourisme. Exonération pour des revenus inférieurs à 760 € TTC par an. Au dessus vous serez en meublé de tourisme. Voir ci dessus les limites pour les régimes fiscaux du Micro Bic et du régime réel simplifié avec les fiscalités qui s’appliquent.
• La location habituelle d’une ou plusieurs pièces de votre domicile, pour un résident l’utilisant en résidence principale ou lié à un besoin de résider afin d’effectuer une activité saisonnière à proximité. Jusqu’au 31 décembre 2026, pas de déclaration de revenus si application de loyers dans les limites raisonnables, à savoir 206 €/an/m² en Ile de France et 152 €/an/m² dans les autres régions.

La réglementation les lois et décrets étant sans cesse en évolution, nous vous recommandons de valider votre projet avec un fiscaliste, votre comptable et/ou votre centre des impôts.

Autre solution, le régime au réel simplifié.

Il vous permettra de limiter  voire annuler l’imposition et la CSG CRDS, sur les revenus générés par la location, ce qui peut s’avérer particulièrement intéressant selon les cas.

Le régime au réel simplifié, c’est souvent la solution la plus intéressante.

Ce statut est donc un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus complémentaires. Cependant, il est important de bien se renseigner avant d’investir, car il existe des risques associés à ce type d’investissement.

En savoir plus, Prendre RDV

Faut-il opter pour le régime LMNP 23000 ou 70000 ?

Il s’agit de savoir dans le cas du statut du loueur meublé non professionnel LMNP, s’il vaut mieux opter pour le micro Bic qui permet un abattement de 30% (location de meublé de tourisme non classé), 71% (meublé de tourisme classé revenus inférieurs à 15000€ en zone tendue) ou 92% (dito mais en zone non tendue), ou d’opter pour le régime du Réel simplifié permettant de déduire les charges au réel et d’effectuer un amortissement comptable de l’immeuble au réel. En dessous des montants de revenus locatifs de 15 000 € ou 188 700 € évoqués dans les autres pages, le Micro-Bic est appliqué d’office sauf si vous souhaitez opter pour le régime du Réel simplifié. Au dessus de ces montants 15 000 €, 188 700 € suivant cas de figure, le régime Réel simplifié doit être appliqué.

Pour rappel pour être au statut du LMNP, revenus (entrées financières compris charges …) inférieurs à 23 000 € ou inférieurs à 50% des revenus Globaux (ou 100% des revenus principaux). Si non basculement au statut LMP Loueur Meublé Professionnel.

Vérifiez si votre logement est en zone tendue

Si vos recettes sont inférieures à 305€, vous ne serez pas imposable dessus.

Pour plus d’informations, Prendre RDV, ou valider votre projet avec votre comptable, ou celui du promoteur que l’on vous proposera, ou encore, votre service fiscal.

Comment fonctionne le régime LMNP

Comme évoqué le statut du loueur meublé peut fonctionner soit au régime du micro-Bic soit au régime du Réel simplifié.

En effet au statut LMNP vous pouvez opter pour le régime micro-Bic  :

Régime du micro-Bic Jusqu’en 2023 :

Jusqu’à des revenus locatifs de 77 700€ ou 188700€ dans le cas des Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, vous permettant d’effectuer un abattement de 50% sur vos revenus locatifs, voire 71% dans le cas d’une location meublée de tourisme classée.

Régime du micro-Bic à partir de 2024 :

Location longue durée :

Revenus inférieurs à 77 700 € par an : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 50% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié. Au-delà des 77 000 € de revenus, ce sera forcement le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.

Meublé de tourisme :

Tourisme non classé :

Revenus inférieurs à 15 000 € par an : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 30% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié. Au-delà des 15 000 € de revenus annuels, ce sera forcément le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.

Tourisme classé

Revenus inférieurs à 15 000 € par an :

En Zone tendue : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié.

En Zone non tendue : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% +21 % en zone non tendue = 92% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié.

Revenus compris entre 15 000 € par an et 188 700 € par an :

Vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié.

Au-delà des 188 700 € de revenus annuels:

Ce sera forcément le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.

Chambre d’hôte ou meublé de tourisme :

Revenus inférieurs à 188 700 € par an : vous bénéficiez de la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire pour frais de 71% qui s’applique de base sauf si vous préférez opter pour le régime au Réel simplifié. Au-delà des 188 700 € de revenus annuels, ce sera forcément le régime du Réel simplifié qui devra être appliqué.

De façon générale vous ne paierez pas d’impôts pour des revenus annuels inférieurs 305€

On distinguera 2 cas de figures, (dont on verra les conséquences en termes de régime fiscal et d’imposition dans les autres pages) :

La location occasionnelle d’une ou plusieurs pièces de votre domicile dans le cas de chambre d’hôte, de meublé de tourisme

La location habituelle d’une ou plusieurs pièces de votre domicile, pour un résident l’utilisant en résidence principale ou lié à un besoin de résider afin d’effectuer une activité saisonnière à proximité.

Au régime du réel simplifié :

Vous déduisez vos charges au réel et effectuez un amortissement comptable de l’immeuble. Vous produisez une liasse fiscale, un bilan comptable et compte de résultat avec pourquoi pas votre comptable spécialisé en LMNP, qui vous conseillera. Ce régime fiscal au réel simplifié est souvent le plus intéressant.

La réglementation les lois et décrets étant sans cesse en évolution, nous vous recommandons de valider votre projet avec un fiscaliste, votre comptable et/ou votre centre des impôts.

Besoin d’aide, prendre RDV.

Avantages et quelle fiscalité d’une « location meublée, non professionnel » ?

L’ancien dispositif LMNP en Censi-Bouvard permettait d’effectuer une réduction d’impôts voire de récupérer la TVA dans le cas de résidences gérées. Ceux qui ont contracté avant 2022 peuvent bien évidement continuer d’en profiter, mais ce dispositif ne peut plus aujourd’hui être proposé à la vente (depuis 2022). Ce dispositif faisait un peu doublons avec le Pinel qui propose également une réduction d’impôts (fin vente dispositif Pinel le 31 Déc. 2024).

Voir le chapitre juste au dessus sur les abattements possibles si vous optez pour le régime du Micro-BIC.

Si vous optez par contre pour le régime du réel simplifié, vous bénéficierez de la possibilité d’effectuer un amortissement comptable et de déduire les frais et charges, au réel.

Ce régime au réel simplifié, peut s’avérer être très intéressant, car dans certains cas il permet d’avoir peu voire pas du tout d’impôts ni de CSG CRDS sur les revenus locatifs générés de ces investissements au statut du loueur en meublé non professionnel lmnp.

Pour plus d’informations, Prendre RDV

Comment fonctionne l’amortissement en lmnp ?

L’amortissement en LMNP est une règle comptable qui permet de déduire de vos revenus locatifs, une partie du prix d’achat du bien immobilier. Cette déduction comptable est calculée sur la base de la durée de vie estimée du bien immobilier, qui est en général sur un point de vue « comptable », d’environ 20 ans pour un bien immobilier neuf et d’environ 30 ans pour un bien immobilier ancien. En effet en comptabilité, pour chacun des éléments constituant le ou les biens immobiliers, il est associé une durée d’amortissement différente. Les durées d’amortissement par corps d’états, par exemple sur le gros œuvre, l’électricité, le chauffage, la peinture, …, sont différentes différentes. Il en ressort une moyenne pondérée sur la durée d’amortissement du bien, soit donc d’environ 20 ans sur l’immobilier neuf géré ou 30 ans sur l’immobilier ancien ou non géré. Ces durées sont à voir avec le comptable. Aussi vous ne comptabilisez pas dans le calcul la partie du foncier qui ne peut être comptablement amortie, qui en général pèse entre 15 et 20% du prix d’acquisition. Là encore c’est le comptable proposé par le promoteur ou le votre qui effectue les calculs précis.

L’amortissement est déductible de vos revenus locatifs chaque année, pendant la durée évoquée d’environ 20 à 30 ans du bien immobilier, suivant cas.

Par exemple :

Si vous achetez un bien immobilier neuf pour 100 000 € et que vous mettiez 4000 € de mobilier, le prix d’achat total du bien immobilier est de 104 000 €. La durée d’amortissement du bien immobilier est de 20 ans. Le pourcentage du prix d’achat du bien immobilier qui est amorti chaque année est de 5 % pendant 20 ans sur environ 80 000€ à 85 000€. Sur le mobilier si la durée est de 6 ans vous amortirez 16.7% tous les ans pendant les 6 premières années sur les 4000 €. 

Votre comptable ou celui qui vous sera proposé par le promoteur calculera ces chiffres précisément pour vous.

L’amortissement est un avantage fiscal important qui permet de réduire votre impôt sur le revenu généré par le bien immobilier par rapport à un investissement classique loué en nu. Il est important de bien se renseigner sur les modalités de l’amortissement avant d’investir en LMNP et sur ses éventuelles évolutions réglementaires et fiscales.

Investissement statut lmnp c’est quoi ?

Il y a différentes façons d’investir dans un investissement LMNP. Soit dans l’ancien, soit dans le neuf, géré ou non géré par un exploitant.

LMNP en non géré :

Vous pouvez acheter un logement ancien et faire d’éventuels travaux, ou neuf et le meubler. Il faudra vérifier que le logement n’ait pas été déficitaire lors des 3 dernières années si c’est un logement que vous louez en nu avant. La mise en location soit en meublé pour quelqu’un qui va le louer pour sa résidence principale, soit en tourisme, soit en logement étudiant ou autre, nécessite aussi de vérifier le règlement de copropriété, mais aussi en cas de tourisme par exemple, si la commune autorise l’activité ou si elle la limite, voire l’interdit.

LMNP en résidences gérées par un exploitant :

Dans le cas de nos logements en résidence gérée c’est plus simple car tout est géré par le gestionnaire avec qui vous signez un bail. C’est lui qui est en fin de compte votre locataire avec lequel vous avez déterminé au bail la rentabilité et les loyers reversés, qu’il y ait ou non occupation de votre logement. En effet c’est le gestionnaire qui a fait son business plan et qui fait son affaire de provisionner une éventuelle carence locative entre 2 locations.

Dans le neuf on retrouve différents types de résidences :

• Les Résidences étudiants
• Les Résidences Séniors
• Les Résidences Tourisme
• Les Résidences d’Affaire
• Les Résidence EHPAD
• Les Résidences intergénérationnelles
• Les Résidences mixtes, comme par exemple étudiant + tourisme + affaire.

L’avantage est que suivant votre budget vous pourrez aller :

• soit sur les résidences étudiants qui sont sur les plus petits budgets et donc les plus abordables,
• ou sur les Résidences Séniors sur des budgets un peu plus importants,
• soit sur des résidences tourisme qui vont jusqu’à des résidences haut de gamme au ski ou à la mer. Elles vous permettent pourquoi pas de bénéficier de 1 à 5 semaine(s) pour vous en résidence secondaire pour pratiquer le ski ou aller à la mer en famille…  

Autre questions courantes :

Peut-on faire du Airbnb en LMNP ?

Oui il est possible de faire du Airbnb en LMNP, pour en savoir plus, voir notre page Peut-on faire du Airbnb en LMNP ?

Comment revendre un LMNP ?

On va distinguer la revente d’un investissement dans une résidence gérée avec un bail signé entre vous et le gestionnaire, d’un logement ancien que vous avez mis en location meublée non professionnelle. Pour en savoir plus, voir notre page Comment revendre un LMNP ?

Faut-il investir en LMNP ?

Avant de vous engager dans un investissement locatif en LMNP, dans une résidence gérée ou dans l’achat d’un logement il est important de vérifier un certain nombre de points, liés à votre fiscalité, votre patrimoine, vos revenus globaux, mais aussi au type de logement ou résidence.  Pour en savoir plus, voir notre page Faut-il investir en LMNP ?

Qui peut faire du LMNP ?

Vous êtes français ou étranger, vous êtes expatrié ou non-résident, vous êtes une personne physique ou personne morale et vous souhaitez savoir si vous pouvez ou non, faire un investissement locatif neuf au statut du LMNP. Pour en savoir plus, voir notre page Qui peut faire du LMNP ?

Peut-on habiter son LMNP ?

La question de pouvoir habiter son LMNP est a distinguer dans différents cas, résidence secondaire dans l’ancien (au ski ou à la plage, …), dans une résidence de tourisme, dans une résidence séniors, dans une résidence étudiants … En savoir plus sur le sujet en allant sur notre page Peut-on habiter son LMNP ?

Comment déclarer LMNP ?

Avant d’entreprendre l’acquisition d’un investissement locatif meublé LMNP, il est important de savoir si l’on doit se faire accompagner d’un comptable, comment se faire enregistrer, obtenir un numéro de Siret, quelles sont les formalités à entreprendre, comment déclarer les revenus. En savoir plus en allant sur notre page Comment déclarer LMNP ?

Comment investir en LMNP ?

Vous désirez savoir comment on s’y prend pour trouver le bien immobilier en LMNP qui correspond à vos attentes.

Comment le choisir, combien de temps il est nécessaire ou pas de le garder.

Est-ce que votre patrimoine est facilement revendable sans trop de contraintes ?

Est ce cela vous engage et pour combien de temps ?

Faut-il créer une société ou non, comment avoir le statut LMNP, comment le louer, … ?

Pour en savoir plus aller sur notre page Comment investir en LMNP ?

Questions financières LMNP ?

Vous désirez savoir ce que vous allez gagner en terme d’impôts? S’il faut payer la CFE et combien ca coute?

Comment se calcul l’amortissement d’un bien, combien coûte un comptable, … En savoir plus en allant sur notre page Questions financières LMNP ?

Programmes immobiliers : 

Nous avons des programmes immobiliers neufs en LMNP ou LMP à vous proposer sur toute la France. Consulter une petite sélection de ceux ci mais surtout interrogez nous sur votre projet quelque soit l’endroit en France :

Accéder à quelques uns de nos investissements immobiliers